不動産の賃貸住宅管理業で収益を高めて経営を安定化させるには、管理戸数を増やしていくことが重要です。

しかし、「管理戸数を増やすための営業がうまくいかない」「管理会社を変更されてしまった」などの理由から管理戸数が伸び悩んでいるケースもあるのではないでしょうか。

管理戸数を増やすためには、物件の仕入れ先となる見込みオーナーの獲得に向けて適切に営業アプローチを実施する必要があります。

この記事では、不動産の賃貸管理会社が管理戸数を増やす方法のほか、管理戸数を増やすうえで必要なことについて解説します。

賃貸管理戸数を増やす4つの方法

自社の管理戸数を増やすには、大きく分けて2つのパターンがあります。

• 現在の管理会社から自社に契約を変えてもらう
• 不動産オーナー自主管理物件の管理を自社に委託してもらう

​​​​​​​具体的なアプローチ方法には以下の4つが挙げられます。

①セミナーの開催

1つ目は、企業・投資家・不動産オーナーに向けてセミナーを実施する方法です。

▼セミナーの内容例

• 管理委託契約の基礎知識
• 物件相続に関する相談会
• 投資家向けの勉強会
• 自社の客付け力や管理条件の案内

セミナーは、「初めての賃貸経営で知識を得たい」、「賃貸管理に不安がある」といった人にニーズがあります。投資目的で収益物件を購入する人や、相続に伴って物件管理体制を自主管理から管理委託に切り替える人へのアプローチに有効です。

②ネットワークの構築

2つ目は、不動産業界や関連のある職種の人たちとネットワークを構築する方法です。

たとえば、不動産仲介業のみを行っている不動産会社や建設会社、司法書士などが挙げられます。人脈ネットワークの構築により、以下のような経緯で物件の管理委託契約につながることがあります。

▼管理委託契約の経緯

• 投資用物件の売買仲介会社が、投資家に対して管理会社を紹介するケース
• アパート建設の依頼者から収益管理を依頼され、建設会社が管理会社に委託するケース
• 物件相続に関する相談を受けた司法書士が管理委託への移行に伴い管理会社を紹介するケース

③公営住宅の入札

3つ目は、公営住宅の管理物件の入札に参加して管理戸数を増やす方法です。

公営住宅の入札契約制度では、複数の入札希望者のなかでもっとも有利な条件を提示した企業が契約を締結できる仕組みとなっています。

不動産オーナーや投資家に対して営業活動をする必要がなく、管理戸数を確実に増やせる方法の一つです。

④オーナーへのアプローチ

4つ目は、不動産オーナーに対して直接営業をかける方法です。

管理条件や客付け力などを不動産オーナーにアピールして収益改善について提案することで、管理替えのほか、自主管理から管理委託へと移行できる可能性があります。

具体的な方法として、見込みオーナーリストを作成したうえで電話やDM（ダイレクトメール）でアプローチを実施するのが有効です。

不動産オーナー営業の方法やそのために必要な関係構築のコツについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご参照ください。

→『不動産オーナー営業の基本ステップと契約に向けた関係構築のコツ』

管理戸数を増やすにあたって必要なこと

管理戸数が増えると、必然的に管理業務も増えます。それにより管理業務がおろそかになってしまうと、入居者や不動産オーナーからの評価を下げてしまう恐れもあります。管理戸数を増やす際は、現在の業務フローや管理体制を見直すことが重要です。

ここからは、管理戸数を増やすにあたって必要な業務効率化と管理体制構築の方法について解説します。

業務の効率化

不動産の賃貸管理では、契約手続き・入居者対応・家賃回収・設備管理など業務が多岐にわたります。現状のリソースで管理戸数の増加に対応するには、業務の効率化が必要です。

管理業務で時間・労力がかかっている業務を洗い出し、効率化を図るのがポイントです。

▼業務効率化の例

• ツールを導入して手作業で対応していた業務にかかる時間を削減する（入居者管理・契約管理・入出金管理など）
• 清掃業務の手順・範囲・時間をマニュアル化する
• 住宅設備の点検・修繕管理をツールで一元管理する

ツールの活用や業務のマニュアル化によって業務効率が向上すると、担当者一人あたりが対応できる管理戸数を増やすことが可能です。

また、管理業務の充実によってサービスの質を維持・向上させることで入居者や不動産オーナーの満足度向上も期待できます。

管理体制の構築

管理戸数が増えるにあたり、顧客対応や事務作業も増加します。担当者一人が管理できる戸数には限りがあるため、不足したリソースを補うための体制構築が必要です。

▼管理体制構築の例

• 負荷がかかる業務に対して人材採用を図る
• 業務ごとにチーム・部署を分割し、業務分担を図る
• 郵便物の配布、清掃業務などの定型業務をアウトソースする

人材採用やチーム・部署の分割、アウトソースなどでタスクを分散できるようになれば、効率的なリソース活用が可能になります。

まとめ

賃貸物件の管理戸数を増やすには、セミナーの開催で受託につなげる方法や業界内外のネットワークを構築して紹介につなげる方法、不動産オーナーへ直接アプローチする方法があります。そのほか、公営住宅の入札に参加して営業アプローチを行わずに管理戸数を増やす方法もあります。

ただし、管理戸数が増えればその分業務量も増える点には注意が必要です。担当者の手が回らずに物件管理がおろそかになるのを防ぐために、業務の効率化や管理体制の構築を行いましょう。

ツールの活用や人材採用の強化、アウトソーシングの導入などを検討しながら、管理戸数を増やす施策を進めてみてはいかがでしょうか。

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