LIFULL HOME’S総研の中山です。

首都圏の移動人口が転入超過の基調を取り戻してきました。2022年に入って以降は、超過数自体はわずかながら、徐々に転入者が増加し始めており、転出者が一定であることから転入超過（出ていく人より入ってくる人のほうが多い状況）となっています。

最新の5月の数値は東京23区および千葉県で転出超過となっており、まだ本格的な人流の“都心回帰”という傾向は示されていませんが、徐々にコロナ前への“揺り戻し”が発生するものと考えられます。

それでもテレワークやワーケーションなどコロナ禍で導入された新たな働き方が定着したことで、利便性最優先での賃貸物件の選び方がやや後退し、利便性も重要だが安全性や居住快適性も大切にしたいという意向が顕在化したように感じます。賃貸ユーザーの物件選択が多様性を高めている現状を認識し、従来よりも様々な提案ができるよう準備したいものです。

首都圏では賃料が明らかに強含む傾向に変化

掲載データは三大都市圏の中心部である自治体と、更にその自治体の中央に位置するエリアでの賃料を月次で集計したものです。不動産ポータルサイトLIFULL HOME’Sに掲載された物件を対象に、専有面積30m2未満のワンルーム（1K含む）の月額募集賃料をエリアごとに平均しました。

2020年4月に初めての緊急事態宣言が発出された当時は、コロナという未知のウイルスの感染力や感染症としての強さ（重症化の程度）などがよくわからない状況でしたから、とにかく当面は外に出ずに可能な限り不特定多数との接触を避けて自粛生活を送ることを国や自治体から求められました。

したがって人流そのものがなくなったということで、賃貸ユーザーも基本的に自宅で仕事に対応し、オフの時間も自宅で過ごすという生活となったため、各圏域とも賃料水準に特段の動きは発生していません。どの地域も独自の賃料水準を維持していたというのが正しい認識といえるでしょう。

当時は毎年春に大挙して流入してくる新入学生や新卒サラリーマンが足止めされた（コロナの影響で内定取り消しなどの騒動も発生したことは記憶に新しいことと思います）ことで賃貸需要が弱まり、賃料が下落しているのではとの見立てで問合せしてくるマスコミが多かったのですが、実際の賃料動向には実質的な影響はなかったといえます。

首都圏ではその後繰り返し緊急事態宣言および蔓延防止等重点措置が発出され、2020年から2021年にかけては、市場の動きがほぼなくなったといわれるような状況が続いたのですが、3回目の緊急事態宣言が発出されていた2021年4月から都内および都心の募集賃料が上昇基調に変化しました。

実際にはコロナ禍も1年が経過し、テレワークの定着とともに都心から準近郊・郊外方面に転居する賃貸ユーザーが増加する傾向にあったのですが、空室はすぐに借り手がつく状況で市場の動きは悪くなかったようです。

それが2021年の秋口から状況が変わり、特に都心部では空室がなかなか埋まらないため、エリアによっては急遽フリーレント期間を設けたり、手数料を引き下げたりする状況が2022年初めまで続いたことで、この期間は賃料がやや弱含む傾向が見て取れます。並行してワクチン接種が進み、2022年3月以降、市場は勢いを取り戻して足元では東京都平均で8.6万円超、都心6区（港区や中央区など）では11.7万円強の賃料水準まで上昇しています。

近畿圏および中部圏、その中心市街地の賃料はコロナの影響皆無

続いて大阪と名古屋の賃料推移を確認しましょう。

これは全くの偶然ですが、大阪府平均と愛知県平均の月額賃料はほぼ同水準で推移しており、いずれも5.4万円超で横ばい推移しています。2021年春頃から若干の違いが見て取れますが、状況としては賃貸ユーザーが安定していることで相場が維持され、市場は安定推移しているといえるでしょう。

大阪市の中心部に位置する6区（北区や中央区など）においてもコロナ禍における賃料は6.7万円強の水準でほぼ変化がなく、横ばい推移の状況です。また名古屋市の中心3区（中区ほか）でもコロナ前の2019年10月から現在に至るまで賃料水準は6.4万円前後で推移しています。

大阪と名古屋の賃貸市場においては、期間中多少の変動はあっても、首都圏のようにコロナの影響と見られる賃料水準の長期的な変化はほぼありませんでした。

首都圏のように明らかにコロナの影響によると考えられる賃料水準の変化がないのは、主としてテレワークの実施率の違いです。

首都圏では東京に本社機能がある大手企業を中心に6割以上でテレワークが実施され、東京都の1万社を対象とした調査では2021年8月に実施率65％を記録（2022年7月現在は52％がテレワーク実施中）した通り、テレワークの定着が進んだことで毎日出社しなくてもよい生活環境となった賃貸ユーザーが、賃料が安価でオンもオフも自宅で対応可能なエリアに転居するというケースがありました。

しかし、大阪および名古屋ではテレワークの実施率が民間調査で20％に達しておらず、その違いが歴然です。ほぼ毎日出社するのであれば転居する必要もありませんから、コロナ禍でも市場全体に影響がなかったことはうなずけます。

ただし、近畿圏でも中部圏でも中心部である大阪市および名古屋市では流入人口が増加し転入超過が継続しているにもかかわらず、賃料水準がほぼ変わらないという事実はコロナ禍での景気の後退が進行していることが懸念されます。

●対象エリアについて
東京都の都心6区：千代田区　中央区　港区　新宿区　文京区　渋谷区
大阪府の大阪中心6区：中央区　北区　天王寺区　西区　福島区　浪速区
愛知県の名古屋中心3区：中区　千種区　東区