賃貸住宅管理の現場では、漏水や設備故障と比べると、「防火管理」は日常的に意識されにくい分野かもしれません。しかし、一度火災事故が発生すると、人的被害だけでなく、オーナー責任、管理会社責任、入居者対応、保険対応など、極めて重大な問題へ発展します。

実際、近年は共同住宅火災において、

• 避難経路への私物放置
• 消防設備の未点検
• 防火管理者未選任
• 老朽設備の放置

などが問題となるケースも少なくありません。

2025年度賃貸不動産経営管理士試験問38では、この「防火管理」が出題されました。試験では基本知識が問われていますが、実務では「知らなかった」では済まされない分野です。
今回は、防火管理の基本構造と、管理会社として押さえるべき実務ポイントを整理します。

消防法では、防火対象物を、「特定防火対象物」と「非特定防火対象物」に分類しています。ここで重要なのは、「不特定多数の人が利用するかどうか」です。

例えば、ホテル、飲食店、劇場、百貨店などは、不特定多数の人が出入りするため、「特定防火対象物」とされます。

一方、共同住宅、事務所、学校などは、利用者が比較的限定されているため、「非特定防火対象物」に分類されます。

試験では、この分類を逆にした引っかけが頻出です。

もっとも、実務では単なる暗記では不十分です。特定防火対象物の方が、

• 消防設備基準
• 点検義務
• 防火管理義務

が厳しくなるため、建物用途によって管理コストや法的義務が変わるからです。

例えば、1階に飲食店が入った複合用途マンションでは、共同住宅単体より厳しい基準になる場合があります。管理会社としては、「共同住宅だから安全」と考えるのではなく、建物用途全体を把握することが重要です。

本問では、「耐火構造等を満たす共同住宅では消防設備設置が緩和される」という点も出題されました。これは、建物自体が火災に強い構造になっている場合、消防設備の一部について緩和を認める制度です。例えば、

• 主要構造部が耐火構造
• 住戸間の防火区画
• 共用部分との防火区画

などが適切に設けられている共同住宅では、一部設備について基準が緩和される場合があります。近年のRC造・SRC造マンションでは、この考え方が重要です。

もっとも、ここで誤解してはいけないのは、「耐火構造だから安心」というわけではない点です。実際の火災では、

• 避難経路への荷物放置
• 防火扉の不作動
• 感知器不良

など、運用面の問題が被害拡大要因になることも少なくありません。つまり、防火管理は「建物性能」だけではなく、「日常管理」が極めて重要なのです。

ホテルや飲食店などの特定防火対象物は30人以上ですが、共同住宅などの非特定防火対象物は50人以上です。管理会社実務では、「誰が防火管理者になるのか」が問題になります。実務上は、

• オーナー
• 管理会社社員
• 管理組合理事長

などが選任されるケースがあります。

もっとも、防火管理者は単なる名義人ではありません。

• 消防計画作成
• 避難訓練
• 設備点検管理
• 火気管理

などを行う責任があります。そのため、管理会社社員が形式的に名義だけ貸しているような運用は、本来望ましくありません。

試験では、「毎年報告」が誤りとして出題されました。ここは実務でも混同が非常に多い部分です。消防設備点検には、

• 機器点検（6か月ごと）
• 総合点検（1年ごと）

があります。

一方、消防署への報告頻度は別制度です。共同住宅などの非特定防火対象物では、「3年に1回」報告します。つまり、点検頻度と、 報告頻度は違うのです。実務では、「点検はしていたが報告を忘れていた」というケースもあります。しかし、消防法上は、点検だけでなく報告も義務です。管理会社としては、

• 点検実施日
• 報告期限
• 是正履歴

を管理台帳で一元管理することが重要になります。

防火管理は、「消防設備会社に任せているから大丈夫」というものではありません。実際には、

• 避難通路への私物放置
• 消火器期限切れ
• 誘導灯不良
• 感知器故障
• 防火扉前の障害物

など、日常管理の積み重ねが重要です。

また、近年は高齢入居者増加により、「避難弱者対応」も重要になっています。
さらに、外国人入居者が多い物件では、「避難方法」「消防設備使用方法」について、多言語対応が必要になるケースもあります。つまり、防火管理は単なる法令知識ではなく、「居住者安全管理」そのものなのです。

本問は、一見すると消防法の暗記問題に見えます。しかし、実務では極めて重要なテーマです。

• 建物用途の理解
• 消防設備管理
• 防火管理者制度
• 点検と報告の違い

を理解しているかどうかで、管理品質は大きく変わります。
賃貸住宅管理業は、「建物を管理する仕事」であると同時に、「人命リスクを管理する仕事」でもあります。防火管理を単なる法令対応としてではなく、「安全管理の中核」として理解することが、今後の管理会社には求められていくでしょう。

【問　題】共同住宅における防火管理に関する次の記述のうち、消防法等の規定によれば、正しいものはどれか。（2025年度問38）

1. 防火対象物は、不特定多数の人が出入りする店舗やホテルなどの非特定防火対象物と、共同住宅などの特定防火対象物に分類される。
2. 主要構造部が耐火構造であるなど一定の要件を満たす共同住宅は、消防設備等の設置が緩和される特例がある。
3. 共同住宅では、収容人数30人以上で防火管理者の選任が必要となる。
4. 共同住宅等の消防設備点検結果は、毎年消防署へ報告しなければならない。

正解：2

1×　特定防火対象物と非特定防火対象物が逆。共同住宅は非特定防火対象物。
2〇　耐火構造等を満たす共同住宅には設備基準緩和制度がある。
3×　共同住宅は収容人数50人以上で防火管理者選任義務。
4×　共同住宅等の点検報告は3年に1回。