狭い土地の活用に頭を悩ませるオーナーに、どのような提案をすればよいか迷っている不動産管理会社の方も多いでしょう。狭い土地は活用方法が限られてしまうため、収益化が難しいと感じるオーナーも多いのが現状です。
 
しかし、効率的に活用すれば、狭い土地でも高い収益を上げることが可能です。本記事では、不動産管理会社としてオーナーに提案できる「狭い土地を最大限に生かす5つの活用法」を、メリットや注意点を含めて詳しく解説します。
 
土地の特徴や周辺のニーズを踏まえた魅力的な提案を行い、オーナーと信頼関係を築きましょう。

狭い土地活用事例5選

ここでは、狭い土地の活用事例を5つ解説します。これらの活用事例を参考にして、オーナーに信頼される提案を行いましょう。

駐車場経営

駐車場経営は、狭い土地でも低コストで始められる活用法です。土地の形状や道路幅が駐車できる台数に影響することもありますが、月極駐車場であれば、4〜5坪程度の土地から経営できます。
 
また、都市部では1台からでもコインパーキングとして運用できるため、収益性の高い選択肢でもあります。初期投資が少なく、ローリスクで始められ、管理の手間も少ないため、特に狭い土地には適した活用法といえるでしょう。

空き土地を活用した小規模なコインパーキング

アパート経営（小規模）

土地が20坪以上ある場合には、小規模なアパートの経営も可能です。アパートは、駐車場や一戸建て賃貸経営などに比べて高収益が期待できますが、無理に戸数を増やすと空室ができてしまうリスクもあります。
 
さらに、狭い土地では建築費が割高になりやすく、賃料が低いエリアでは採算が取れないケースも多い傾向にあります。あらかじめしっかりと市場調査を行い、収益性を確認することが重要です。

一戸建て賃貸経営

一戸建て賃貸経営は、15坪程度の狭い土地でも可能な活用法です。アパートに比べて投資効率は低いものの、物件自体の供給が少ないため、需要と共有のギャップを生かして安定した賃料収入を期待できます。
 
一戸建てはファミリー層が主な需要層となるため、学区や生活環境はどうかという点が重要です。さらに、駐車場を確保できれば需要はいっそう高まります。
 
ファミリー層は長期の入居を見込めるため、安定した運用が期待できます。立地条件を十分に考慮した計画を立てるようにしましょう。

コインランドリー

コインランドリー経営は10坪以上の土地があれば可能で、以下のような理由から、特に住宅地での需要が高まっています。
 
・天候に左右されずいつでも利用できる
・大型の洗濯物を簡単に洗うことができる
 
共働き世帯の増加により、自宅で洗えない洗濯物を洗える利便性がコインランドリーの需要の高まりにつながっています。
 
また、近隣に駐車場がある場合は集客に有利です。すでに持っている自分の土地を生かし、リピーターを増やすための環境整備を検討しましょう。

住宅街においてはコインランドリーの需要が見込めるでしょう

自動販売機経営

自動販売機経営は1坪のスペースがあれば始められるため、狭い土地や変形地などのデッドスペースの活用にうってつけです。
 
運用方法は以下の2つから選択できます。
 
・フルオペレーション（飲料メーカーに委託する）
・セミオペレーション（自分で管理する）
 
フルオペレーションは、自動販売機の管理などをすべてメーカーが行い、オーナーは売り上げの一部を手数料として受け取る形式です。負担が少なく手軽に始められるのがメリットでしょう。
 
一方のセミオペレーションの場合、商品の仕入れや補充、売り上げの回収などをすべてオーナー自身が行うため手間がかかりますが、その分、利益をそのまま得ることができます。
 
自動販売機経営は手軽に始められ、少ない投資で安定した収益を得る手段として有効です。

狭い土地でも始めやすい自動販売機。オペレーション方法と収益の違いについてはよく確認し検討するのがよいでしょう

狭い土地を活用する3つのメリット

狭い土地でも、適切な活用法を用いることで収益性やコスト効率を最大化できます。ここでは、狭い土地ならではの3つのメリットを詳しく解説します。

収益を得られる

人口の多い都市部の狭い土地では、駐車場や小規模アパートなどを経営すると効率的に収益を得られます。
 
とはいえ、オーナー自身が市場調査を行うのは手間がかかるため、不動産管理会社がプロの視点から地域ニーズを調査し、最適な活用方法を提案することが重要です。質の高い提案を行うことで、オーナーはより収益性の高い活用法を選択できるでしょう。

初期費用を抑えられる

狭い土地は、土地面積が小さい分、初期費用やランニングコストを抑えられる点も大きなメリットです。
 
たとえば、小規模の駐車場経営や自動販売機経営などは、建物を立てる必要もないため、低コストで始めやすい事業だといえます。
 
狭い土地だからこそ初期費用を抑えられるという点は、収益化を考えるうえで大きなメリットとなるでしょう。

相続税対策ができる

狭い土地を活用して収益物件を建設することで、相続税対策が可能な点もメリットです。
 
通常、資産の相続時には土地の評価額に基づいた相続税が課されますが、収益物件として運用している場合は特別な評価減が適用されるため、相続税の負担を軽減することができます。
 
具体的には、貸家建付地（土地所有者が建築したアパート等を他に貸し付けている場合の、その敷地である宅地）として評価されることで、土地の評価額が減額されます。
 
さらに、借家権割合（賃貸物件を相続した際に、貸家建付地や建物の相続税評価額から減額される割合）も適用されるため、賃貸物件として貸し出している場合には、評価額がさらに低くなります。
 
また、相続する収益物件が200m2までの土地に立っている場合は、「小規模宅地等の評価減特例」が適用され、評価額から50％が減額され、相続税の負担を大幅に軽減することができます。

（出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例））

このように、狭い土地に収益物件を建てて活用することは、相続税の負担を軽減する有効な対策となります。税制上の特例を生かし、オーナーに大きな経済的メリットをもたらす手段として積極的に提案しましょう。

狭い土地の活用を提案する際の2つの注意点

ここでは、狭い土地の活用法をオーナーに提案する際に注意すべき2つのポイントを解説します。

建築コストは余裕を持って見積もる

狭い土地では、1フロア当たりの床面積が狭い分、建物を高くする必要があります。また、隣接する建物との距離が近い場合や、工事車両の停車スペースが限られる場合には工期が延びることもあります。
 
これらの結果、人件費や施工費といったコストが増えるため、建築コストはあらかじめ多めに見積もることが重要です。コスト増を考慮して余裕のある予算計画を立てることで、オーナーにとって安心感のある提案が可能となります。

周辺のニーズを徹底的に調査する

狭い土地の有効活用を成功させるためには、まずその土地の周辺ニーズを徹底的に調査することが不可欠です。たとえば、以下のような要素が挙げられます。
 
・土地の形状
・交通量
・客層
・周辺の人口統計
・競合状況
・周辺施設の有無
 
これらの要素を詳細に把握することで、その土地に最も適した活用法を見つけることができます。
 
ただし、ニーズの調査には専門的な知識が必要なため、不動産管理会社として信頼できるデータを基に、オーナーに提案することが大切です。競合が多いエリアでは、長期的に安定して収益を上げられるプランを提示することで、オーナーから信頼を得られるでしょう。

土地の周辺に居住する人の層や需要などを踏まえて計画するのがよいでしょう

狭い土地ならではの活用提案でオーナーの信頼を得よう！（まとめ）

狭い土地の特性に合わせた適切な活用法を選ぶことで、高い収益を確保することができます。相続税対策として有効な方法もあり、オーナーにとって大きなメリットがあるといえるでしょう。
 
建築コストの見積もりや市場調査をしっかりと行うことが、狭い土地の活用を成功させるための重要なポイントです。不動産管理会社としての専門的な知識を生かし、オーナーに信頼される提案を行うことで、長期的に安定した収益を実現するサポートができます。
 
オーナーに対し、収益性を高める提案を適切に行い、信頼関係をしっかりと築きましょう。

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