2025年4月から新築住宅の省エネ基準適合が義務化され、賃貸物件でも省エネ性能への対応が進んでいます。今後は、2030年度までに新築住宅をすべてZEH水準に引き上げるという政府の方針を見据え、オーナーへの提案や入居者募集に省エネ性能をどう活かすかが重要になります。

本記事では、賃貸物件におけるZEH-Mの基本、活用できる補助金・融資制度、オーナー提案や募集時の訴求ポイントを解説します。

2025年4月から新築住宅の省エネ基準適合が義務化され、賃貸住宅も例外ではなくなりました。ここでは賃貸物件のZEH対応が重要になる背景を解説します。

2025年4月以降に着工する新築住宅・建築物は、原則として省エネ基準への適合が義務化されました。賃貸アパートやマンションの新築・建て替えでも、断熱性能や設備について、建築時点の基準を満たさなければなりません。

さらに国は、2030年度までに省エネ基準をZEH水準に段階的に引き上げる方針を示しています。

賃貸管理会社がオーナーから新築や建て替えの相談を受ける際は、現行基準だけでなく、将来の基準引き上げも踏まえた仕様検討を行うことが大切です。数年後に見劣りしにくい性能にすることが、長期的な競争力や募集時の訴求につながります。

2024年4月から、新築建築物を販売・賃貸する事業者を対象に、省エネ性能を表示する制度が運用されています。このため賃貸の募集広告や募集図面、不動産ポータルサイトなどで、省エネ性能を表示する努力義務が課せられています。

省エネ性能ラベルには、入居希望者が物件を選ぶ材料として、以下の情報が記載されます。

• エネルギー消費性能
• 断熱性能
• 目安光熱費
• ZEH水準への適合状況
• 第三者評価か自己評価

（出典：省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。｜国土交通省）

賃貸募集では、家賃や駅からの距離、間取りに加え、光熱費を含めた生活コストや住み心地も比較材料になることが考えられます。管理会社や仲介会社にとって省エネ性能表示は、単なる制度への対応にとどまらず、募集図面やポータルサイト、内見時の説明で物件の特徴を伝えるための材料になります。

ZEH水準の物件案内では、家賃だけではなく総住居費や快適性の観点からも説明すると、入居希望者が前向きに検討しやすくなるでしょう。

集合住宅向けのZEHは「ZEH-M（ゼッチ・マンション）」と呼ばれます。ここでは、賃貸物件をZEH化する際に知っておくべき基本的な区分について解説します。

ZEH-Mは、省エネ性能と再生可能エネルギーによる創エネの割合により、主に以下の4区分に分かれます。

参照元：2026年の経済産業省と環境省のZEH補助金について

いずれの区分も、住棟全体で高い断熱性能を確保し、太陽光発電を除いて一次エネルギー消費量を20％以上削減することが前提です。

ただし、中高層物件や屋根面積が限られる物件では、十分な太陽光発電設備を設置しにくい場合があります。そのため、どの水準を目指すかは、敷地条件や建物規模を踏まえて検討する必要がある点を理解しておきましょう。

ZEH-Mの性能基準は全国一律ではなく、日本を1〜8の地域区分に分け、それぞれに断熱性能の誘導基準が設定されています。

（出典：ラベル項目の解説｜国土交通省）

たとえば、北海道などの寒冷地（1地域など）では、東京などの温暖な地域（6〜7地域など）に比べて、より高い断熱性能（UA値など）が求められます。壁や天井の断熱材の厚み、窓サッシのグレードなども地域ごとに異なります。

オーナーにZEHを提案する際は、物件が建つ地域の気候特性に応じた性能とコストのバランスを検討することが重要です。

ここでは、賃貸住宅のZEH化に活用できる補助金と融資制度を解説します。

一定の省エネ性能を備えた賃貸共同住宅を新築する場合、「みらいエコ住宅2026事業」の補助金を活用できる可能性があります。対象は、建築主かつ賃貸オーナーでもある個人・法人であり、物件を購入して賃貸経営を行う場合は対象外です。

住宅性能に応じた補助額は、以下のとおりです。

参照元：みらいエコ住宅2026事業 賃貸住宅の新築｜国土交通省

ただし、長期優良住宅とZEH水準住宅は、要件を満たす賃貸住戸数の50％が補助対象です。

たとえば、1〜4地域でZEH水準住宅の要件を満たす10戸の共同住宅を建てる場合、補助額は200万円（40万円×10戸×50％）です。

また、長期優良住宅・ZEH水準住宅の補助金活用では、以下の要件に注意が必要です。

• 子育て世帯または若者夫婦世帯を対象に、優遇家賃で入居を募集すること
• 子育て世帯等に配慮した安全性・防犯性の技術基準を満たすこと

長期優良住宅・ZEH水準住宅では、建築会社だけでなく、管理会社も募集対象や賃料設定を確認しておく必要があります。

賃貸住宅の新築資金を調達するにあたっては、住宅金融支援機構の「機構 すまい・る賃貸ローン」の利用も選択肢の一つです。子育て省エネ型では、アパート・マンションの建設を対象とした固定金利型の融資において、一定の性能要件を満たす場合に、当初15年間の金利引下げを受けられます。

参照元：【機構 すまいる賃貸ローン】｜住宅金融支援機構

省エネ性能だけでなく、敷地面積や延べ面積、1戸当たりの専有面積などの条件も設定されています。

ZEH賃貸の価値について、オーナーには賃貸経営の競争力強化、入居希望者には暮らしやすさの向上という視点で訴求することが重要です。

オーナーへの提案では、補助金や金利引下げによる初期費用・返済負担の軽減に加え、物件の差別化や資産価値の向上につながる点を示します。また、物件がZEH水準を満たしていると、光熱費削減への関心が高い入居希望者に訴求しやすく、募集時のアピール材料にもなります。

家賃の上乗せを検討する場合も、周辺相場だけでなく、省エネ性能ラベルに示される目安光熱費を参考に、入居者の住居費負担を踏まえた提案が可能です。

入居者には、具体的に次のような点を訴求します。

• 冷暖房の効率が高まり、光熱費の負担を抑えられる可能性がある
• 室内の温度差が小さくなり、夏・冬を過ごしやすくなる
• 結露やカビの発生を抑える効果が期待できる
• （太陽光発電や蓄電池を備える場合）停電時の電力確保につながる可能性がある

ただし、実際の光熱費は、世帯人数や暮らし方、電気の契約内容などで変わる点には注意しましょう。

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政府は、2030年度に向けて、住宅エネルギー性能をZEH水準へ段階的に引き上げることを検討しています。賃貸住宅では、省エネ性能は建築時の要件にとどまらず、募集時の比較材料になりつつあります。

管理会社は、省エネ基準や補助金の条件などを把握したうえで、オーナーにはコスト面、物件競争力の観点から提案することが大切です。入居者募集では、家賃だけでなく、快適性や光熱費を含めた総住居費を訴求するとよいでしょう。