不動産賃貸仲介・管理会社（以下、不動産会社）では、家主から家賃変更を告げられるケースがあります。

賃貸借契約書を交わしたあとに、家賃変更を家主から申し出があった場合、不動産会社ではどのような対応が必要なのか悩まれることもあるのではないでしょうか。

入居者とのトラブルを防ぐためには、家賃交渉や賃貸条件の変更手続きなどを適切に行うことが重要です。

この記事では、家賃変更の可否をはじめ、家主から家賃変更を求められるケースや、必要な手続きについて解説します。

​​​​​​​賃貸借契約後の家賃変更について

賃貸借契約を締結したあとでも、家主が家賃の変更を請求することは可能です。『借地借家法』第32条では、賃貸住宅の家主は、入居者に対して、家賃の増減変更を請求できる権利が定められています。

▼借地借家法第32条

第三十二条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

引用元：e-Gov法令検索『借地借家法』第32条

ただし、この請求権は家主が一方的に行使することはできません。家賃変更の決定については、一定の条件を満たすとともに、入居者の合意を得る必要があるため、拒否されるケースもあります。

不動産会社が家主から家賃の値上げを申し出された場合には、正当性を判断したうえで、入居者との家賃交渉・合意を得るための手続きを行うことが必要です。

（出典：e-Gov法令検索『借地借家法』）

家賃変更を求められるケース

賃貸借契約後の家賃変更は、正当な理由がなければ認められません。

法律では、家主が入居者に対して家賃変更を求める際の条件が定められており、以下のいずれかに該当する場合は、家賃変更を求めることが可能です。

①周辺の家賃相場と差がある

近隣にある同程度の賃貸物件の家賃相場よりも家賃が下回っている場合には、入居者に対して家賃の値上げ変更を求めることが可能です。同程度の賃貸物件とは、間取りや構造、駅からの距離、築年数などが近い物件のことを指します。

賃貸物件がある土地周辺の再開発が進んだり、エリアの人気が高まって入居需要が増えたりすると、周辺の家賃相場が高くなる可能性があります。

不動産会社では、不動産ポータルサイトやレインズ（※）などで近隣同種の賃貸物件の相場を調査して、現行の家賃が相当に設定されているか比較することが重要です。

※Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略で、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのこと。

②建物にかかる税金が増減する

土地・建物に関する税金に増減があった場合も家賃変更の請求が可能です。

土地・建物に関する税金には、固定資産税や都市計画税などが挙げられます。これらの税金は、再開発・都市計画の内容によって課税率が変わることがあり、賃貸借契約後に家主側の負担が増える可能性があります。

不動産会社の対応としては、固定資産税評価額や地域における都市計画事業の内容について調査を行い、税金の負担が増えていないか確認することが重要です。

③土地や建物の価格が上昇・低下する

土地・建物そのものの価格が上昇・低下した場合にも、家賃の変更を求めることが可能です。

土地・建物の価格は、土地開発や地域の賃貸需要だけでなく、経済情勢、金利政策、自然災害などのさまざまな要因によって変動します。このような社会・経済情勢の変化によって不動産の価格が上昇した場合には、入居者に対して家賃の値上げを求めるケースがあります。

不動産会社では、土地・建物の取引価格や推移などについて調査を行い、変動の程度に応じて値上げ額を検討することが重要です。

家賃変更には“家賃変更合意書”の作成が必要

家賃変更は、入居者の同意なく行うことはできないため、“家賃変更合意書”を作成して締結する必要があります。

実際に家賃変更を行う際は、家主や家主の委託を受けた不動産会社が、入居者に対して請求・通知を行い、入居者がそれに合意した場合に成立します。入居者に請求を行う際は、口頭での交渉ではなく、内容証明郵便を用いることが一般的です。

通知の結果、入居者が家賃変更に合意した場合には、合意書（覚書）を2通作成して、家主と入居者が記名押印のうえ、各自で保管します。

このように、家賃変更に関する合意書を作成しておくことで、入居者とのトラブル防止につなげます。

▼家賃変更合意書の記載内容の例

• 対象物件
• 家主、入居者の氏名・住所
• 家賃変更の合意について締結する旨
• 改定後の賃料、現行の賃料
• 改定後の賃料の適用が開始される時期

なお、交渉を行っても入居者の合意を得られなかった場合には、調停の申し立てや、裁判を提起するケースもあります。

まとめ

この記事では、家賃変更について以下の内容を解説しました。

• 賃貸借契約書を交わしたあとの家賃変更の可否
• 家賃変更を求められるケース
• 家賃変更合意書の締結について

入居者と賃貸借契約書を交わしたあとに、家主が家賃変更を請求することは、正当な理由があれば可能です。

不動産会社では、物件価格や土地の調査を行い、家主の申し出に正当性があるか、現行の家賃に相当性があるかを確認することが重要です。

また、実際に家賃変更を行う際は、内容証明郵便で入居者へ通知を行い、合意に至った場合には合意書を作成することも欠かせません。入居者とのトラブルを防ぐためにも、不動産の調査や交渉を適切に行うことが大切です。

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