LIFULL HOME’S総研の中山です。

早いものでもう一年の締めくくりの時期になりました。ロシアのウクライナ侵攻に始まり、世界的なサプライチェーンの逼迫によってコストプッシュ型のインフレが発生した2022年は、Withコロナの生活が長期化していることを背景に「転職なき移住」による主に若年層の郊外居住が増加し、またカーボン・ニュートラル実現に向けての取り組みとして「ZEH-M（マンション）」の供給が急拡大するなど、住生活や住環境をめぐる新たな動きが数多くあった年でもありました。

さて、来年2023年は住宅市場にはどのような動きがあるのか、足元の状況を見ながら予測したいと思います。

解説動画

円安は当面続くとの公算大、結果的に住宅の流通価格の上昇は不可避？

政府・日銀は依然として金融緩和策を継続していますから、2022年を通じて4％もの利上げを実施したアメリカとの金利差は拡大する一方でした。それでもアメリカの物価上昇率は前年比で10％程度と、約3％にとどまる日本よりも高いインフレ状況にあるため、2023年以降も金利を引き上げる可能性が高いといわれています。

来年以降、さらに日米の政策金利差が拡大することになると、現在の円安も進むことになるので、その多くを輸入資材に依存する日本の住宅産業もコスト上昇によって物件価格を引き上げざるを得なくなります。

ウッドショックやアイアンショックともいわれる資材価格の急激な上昇は住宅産業を直撃しており、しかも資材は貨物船などで運搬するため高騰した資材が国内に搬入されるのはこれからですから、国内での新築住宅価格の上昇は今後もさらに続く可能性が高いといえます。

そうなると、ユーザーが注目するのはより安価な準近郊のベッドタウンおよび郊外に位置する街に分譲される住宅、もしくは中古住宅ということになりますが、既に東京都心や大阪市、名古屋市などの中心部では中古マンションの価格も新築マンションに連動して明確に上昇していますから、新築住宅価格の高騰が中古住宅の価格にも影響している状況です。

築年の浅い物件、駅近の物件、人気住宅地にある物件などはすぐに売れてしまう状況なので、これら状況の整っている物件については強気の価格設定が継続する可能性が高いと考えられます。購入を迷っているユーザーに対しては、もちろん物件の個別性はあるものの、待っていても価格が下がる可能性は低いので、決断はなるべく早めにしたほうがよい旨をお伝えするべき状況です。

注目の住宅ローン金利は？ 住宅ローン減税は？

日本ではご存じのとおり、円安がある程度進んで消費者物価の上昇が発生していても、政策金利の低利誘導による金融緩和策を継続しています。

これにはもちろんいくつかの理由があって、
①諸外国と比較してGDPギャップ（供給に比べて消費が弱い状況）が続いているため、金利を引き上げると物がさらに売れなくなって景気後退の局面に入り、インフレだけが進行する“スタグフレーション”を招きかねない

②日本は国債残高が1,000兆円超とGDP比では先進国のなかで突出して高い水準にあるため、金融引き締めで金利を上げてしまうと利払いがかさんでこれも景気後退要因になり得る

③金利を引き上げるとこれまで超低利に誘導していた金融政策と正反対の政策となるため、金融市場が（一時的にせよ）混乱し企業業績の悪化や倒産件数の増加によって景気を後退させる懸念がある

④金利を引き上げると連動して住宅ローン金利（特に固定金利）も上昇し、これまで日本経済を支え続けてきた住宅産業に悪影響が及ぶ

⑤日本ではGDPギャップが大きく消費が弱いため、金利を引き上げなくてもインフレ率が3％程度にとどまっており、金利を引き上げるほどの物価高騰は発生していない

などが挙げられます。
​​​​​​​もちろん金融緩和政策自体は通常の金利政策とは“異次元”と日銀が認めていますから、このような状況を脱して健全な景気回復軌道に乗せなければならないのですが、当面は（黒田総裁は数年と言っています）上記の理由などによって金融緩和策を取らざるを得ない状況が続くものと考えられます。

このなかで憂慮すべきは長期金利の上昇傾向です。2021年末に0.045％で推移していた長期金利は、2022年初めに0.1％台に上昇し、その後は0.2％前半で推移して6月以降は0.25％超に達しました。徐々にイールドカーブコントロールが効きにくくなっていることが明らかです。

この間、1.3％前後で推移していた住宅ローン35年固定金利は1.6％前後に上昇、同様に5年固定金利は0.8％前後から1.1％前後へ、10年固定金利も0.8％超から1.3％前後へと上昇しています。折も折、2022年最後の12月20日に開催された日銀の金融決定政策会合では、突如としてこれまで0.25%程度としてきた長期金利の変動許容幅を0.5%に拡大することを決めました。これによって住宅ローン固定金利はさらに上昇することが確実です。

この短期間での長期金利の上昇は、7月の後半以降アメリカの実質金利が低下傾向にあることからやや落ち着きを取り戻し始めていますが、世界的な経済情勢の変化が発生するとイールドカーブコントロールが効かなくなる状況が起き得ることを示しています。

したがって、これから住宅ローンを活用して住宅を購入しようと検討している方は、世界情勢の変化がどのように金利に影響するのかをイメージしながら、住宅ローン商品を選択するという姿勢が求められます。長期金利が今後0.5％前後の水準に上昇することを前提とすれば、住宅ローンの固定金利は各々さらに上昇することが確実視されるからです。

唯一、住宅ローン減税は2023年度も2022年度と同じ枠組みで実施されることが決まっているため、住宅性能の高い認定住宅は住宅ローン元本の上限が3,000万円で13年間の控除が受けられます（一般住宅の元本上限は2,000万円）ので、住宅購入に向けての安心材料といえるでしょう。

中古住宅市場も全般的な物価上昇の影響は避けられない以上、2023年はより早い決断が求められる局面となることが確実視されるので、的確な情報提供などによるユーザーサポートを心がけていただきたいと思います。