LIFULL HOME’S総研の中山です。

今から2年ほど前の2021年6月、主にワンルームマンションやアパートの販売および転貸を業とする不動産会社と、それらの物件を購入しサブリース契約を結んだ不動産オーナーとのトラブル防止および購入者側の利益保護を目的として「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」＝賃貸住宅管理業法が全面施行されました。

法施行から一定期間を経て、住宅の賃貸借に関する所有者と賃貸人および不動産会社間のトラブル解消に、この法律が機能しているのかどうか、今回は法施行後の状況と積み残された課題を解説します。

投資用マンションやアパート経営で多発するサブリース契約への規制強化が目的

賃貸住宅管理業法が対象とするのは、一般にサブリース契約といわれる賃貸借契約のスタイルです。サブリース契約とは、ワンルームマンションやアパートなどの賃貸用住宅を販売する不動産会社が、販売した物件の購入者から一括して当該物件を借り受けて、それをユーザーに貸す仕組みです。

物件を購入した大家さんは大抵の場合不動産賃貸については素人のため、オーナーの代わりに賃貸管理全般を引き受けるビジネスですから、単に物件を販売して終わりではなく、賃貸管理手数料も毎月得ることができるという意味で、長く安定的な収益を生み出すものといえるでしょう。ちなみに、購入者（＝オーナー）と不動産会社が一括借り上げを結ぶ契約はマスターリース契約と言います。

このサブリース契約およびマスターリース契約の最大の問題点は、不動産投資に詳しくないごく一般的な消費者である購入者に対して賃貸住宅経営のメリットばかりを強調し、具体的に発生するコスト、および得られるリターンについても説明を尽くさずに物件購入を訴求する不動産会社が少なくなかったことです（極めて強引に契約を迫るケースも多いようです）。

物件の販売価格が、想定されるリターンである月額賃料と比較すると不当に高いケースや、不当に高額な管理手数料が設定されるケース、それに対して空室リスクに対する説明や家賃保証額が安価に設定されるケースなど、賃貸物件を購入して“大家さん”になることが具体的にどのような契約上の義務や責任を負うことになるかをしっかりと説明せず、もしくは購入者にあえて認識させずに契約することで、結果的に購入後の“こんなはずじゃなかった”というトラブルが後を絶たず、国民生活センターに寄せられる相談件数が年々増加するという状況を招いていました。

また、原則としてサブリース契約およびマスターリース契約を終了した場合の地位の継承に関する取り決めがなく、契約終了によって賃貸ユーザーが物件から退去しなければならなくなるという不利益を被ることがあり、これもこの方式での賃貸借契約を不安定なものにする一因とされています。

賃貸住宅管理業法には課題も多い　サブリース契約はトラブルのもとと認識すべし

このようなサブリース契約締結後のトラブルを未然に防ぎ、賃貸物件の購入者の利益と権利を保護すること、さらには賃貸住宅管理業者の登録制度を創設し、悪質な事業者を可能な限り排除することを主たる目的として、今回のテーマである賃貸住宅管理業法が施行されたのですが、実は、法施行後の2年間で国民生活センターに寄せられる相談件数はそれほど減少していないという事実があります。

すなわち、法ではサブリース業者に重要事項説明書の交付を義務付けてはいますが、そうしたところで現実問題としては対象物件の竣工後にマスターリース契約を翻意することは事実上極めてハードルが高いですから、建築受注時に説明すべき重要事項としなければ法律の効果としては不十分です。

また、行為規制に違反して締結された契約の取り消し・解除・無効を認めたり、勧誘者に連帯責任を負わせたりという規定が現行法にはありませんから、現実に発生した被害の事後的救済についても、対応が不十分と言わざるを得ないのです。さらに、現行法では「賃借人等の利益の保護」という目的規定がありません。

つまり、サブリースの転借人である賃貸ユーザーの権利保護という視点が抜け落ちており、賃貸ユーザーとサブリース業者、賃貸ユーザーとオーナーとの間のトラブル防止の規定も用意されていないのは、これもトラブル防止の観点からは明らかに不足しています。

このように賃貸仲介の現場でサブリース契約に携わる場合は、今後発生するトラブルの可能性がいくつもあることを認識し、そのリスクについて（たとえお節介と言われても）賃貸ユーザーおよびオーナーに説明する必要があります。

何もなければそれでいいという“事なかれ主義”では、契約の仲介を委託された賃貸人・賃借人双方の利益・権利を守ることはできないとの自覚が必要です。賃貸仲介業はそれだけ社会的意義も影響も大きい業務なのです。

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