不動産の広告には、法律で細かなルールが定められています。よく分からないままに広告を出してルール違反をすることがないよう、気をつけなくてはなりません。

ここでは不動産広告のルールについて分かりやすく解説し、過去の違反事例をご紹介します。

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不動産広告のルールには法的な規制がある

不動産広告には法的なルールが定められています。守るべき主なルールは「宅地建物取引業法」「景品表示法」「不動産の表示に関する公正競争規約」の3つです。それぞれの基本的な内容を確認しましょう。

 
宅地建物取引業法

宅地建物取引業法は、宅地建物取引業を営む者に免許制度を実施し、その事業に必要な規則を定めた法律です。「宅建業法」とも呼ばれ、宅地建物の流通の円滑化と消費者保護を目的としたルールが定められています。

規制の内容は以下の3点です。

• 広告開始時期の制限
• 取引態様の明示義務
• 誇大広告の禁止

これらの規則に違反すると、指示処分・業務停止処分を受けるほか、刑事罰を科せられることもあります。

参考「e-Gov：宅地建物取引業法」

景品表示法

景品表示法は、あらゆる業界の広告を規制する法律で、正式には「不当景品類及び不当表示防止法」といいます。実際よりもよく見せかける表示（＝不当表示）を規制し、消費者がよりよい商品を選べる環境を目指しています。

不動産に関しては以下の表示を「おとり広告」と呼んで厳しく規制しているため、注意が必要です。

• 実在しないため、取引できない不動産の表示
• 実在するが、取引の対象となり得ない不動産の表示
• 実在するが、取引する意思がない不動産の表示

違反した場合は行政指導を受けるほか、課徴金を科せられることもあります。

参考「e-Gov：景品表示法」

不動産の表示に関する公正競争規約

前述の2つの法令に加え、広告について不動産業界が独自に定めたルールに「不動産の表示に関する公正競争規約」があります。

不動産広告の表示に具体的な規制を設けるほか、用語の定義も明記しており、この規約を守ることで景品表示法が遵守できるように作られています。

違反した場合は、警告とともに1度目の場合50万円以下の違約金が課せられます。警告に従わない場合や2度目の違反があった場合は500万円以下の違約金が課せられ、不動産公正取引協議会からの除名処分を受けることもあるため、遵守しなければなりません。

参考「不動産公正取引協議会連合会：不動産の表示に関する公正競争規約」

不動産広告のルールにおける規制対象

不動産の表示に関する公正競争規約で規制対象とされるのは、以下の5類型です。

①インターネットにおける広告表示
②チラシ、パンフレットによる広告表示
③ポスター、看板による広告
④出版物、放送による広告
⑤物件自体や類似する物による表示

上記のとおり、インターネットでの広告表示も規制対象です。不動産ポータルサイトやWeb広告を通して情報を発信する際にも、規約に違反することのないよう注意しましょう。

不動産広告のルールで確認すべきポイント

特定用語などの使用基準

不動産の表示に関する公正競争規約には、物件の内容・取引条件などに関する表示の基準が定められています。主な用語を抜粋しますので、広告に使用する際は注意しましょう。

ただし、合理的な根拠を示す資料があるときは使用できるとされています。

誇大広告・表現の規制

不動産広告においては、実際とは明らかに異なる表示や、実際よりも優良であると誤認されるおそれのある表示をしてはならないと定めています。たとえば「日当たり良好」や「駅から3分」などは、客観的な根拠を明示する必要がある表示です。

交通の利便性については、駅やそのほかの施設との距離・所要時間を実際の道路距離を基準に表示します。道路距離80m当たりを1分として計算しており、端数は切り上げて計算します。上記の駅から3分という例なら、駅から161m〜240mの範囲にあるということです。

写真やイメージ画像

不動産広告に使用する写真は、取引する物件のものを用いるのが原則です。取引する建物が完成前で、そのものの写真がないときは、事業者が過去に施工した、仕様が同一で色や形状の似た建物の写真を使用できる場合もあります。その際は取引する物件と写真との違いを明記しなくてはなりません。

宅地・建物のコンピューターグラフィックス・見取り図・完成図・完成予想図を使用することも可能ですが、その旨を明示することが必要です。実際より優良だと誤認される表示はNGで、物件の周囲の状況を表示する際は現状に反した表示をしないこと、と明記されています。

二重価格表示

価格の表示についても規制があるため注意が必要です。建物価格表示は消費税込みの物件価格を表示するよう定められています。また、実売価格にこれより高い比較対象価格を付す不当な二重価格表示は、原則として禁止です。

ただし、比較対照価格となる過去の販売価格が値下げ直前の価格で、値下げ前2ヶ月以上にわたって販売のために実際に公表していた価格ということを明記すれば、二重価格の表示は認められます。

敷地面積、建物面積や間取り

不動産広告において、面積はメートル法で表示し1平方メートル未満の値は切り捨てます。土地面積は水平投影面積で表示します。

間取りは、物件の形状・機能が分かるように表示し、各部屋の畳数を付記しましょう。畳1枚当たりの広さは1.62平方メートル以上とするため、畳数の算出には注意が必要です。

取引態様の明示

取引態様に関しては、売主・貸主・代理・媒介（仲介）のどれに該当するのかを明示するよう定められています。代理、媒介（仲介）など一般消費者が分かりにくい部分は、誤解のないように表示しましょう。

不動産広告には宅建業免許番号を表示する必要があります。またインターネット広告では、商号や広告主の事務所所在地の表示が必須です。

不動産広告の違反しやすい例

不動産広告を作成するにあたり、違反することのないよう注意していても、思わぬことで違反が生じてしまうケースがあります。ここでは、過去に起こった違反の事例を紹介します。

不当表示を行っていた例

2019年4月度に生じた違反事例
対象広告

このケースでは、賃料5万9,000円・管理費6,000円と広告していましたが、広告後に賃料7万円・管理費3,000円で契約を結んでおり、実際には表示金額で取引する意思がなかったと判断されました。

広告に表示していた条件で取引する意思のない物件は、悪質な「おとり広告」に該当し、厳しい処分を受けるおそれがあります。

契約済み物件を広告し続けていた例

2019年11月度に生じた違反事例

物件が契約済みで取引できないにもかかわらず新規に広告を出し、1年1ヶ月以上継続して広告した事例です。

不注意で、成約物件の情報を削除し忘れた場合でも警告の対象となります。物件を広告に掲載する前には、取引できるか否かの確認をしましょう。掲載後は定期的に取引の状況を確認し、契約済みが判明した場合は速やかに広告を削除しましょう。

まとめ｜適切な不動産広告を出そう

不動産広告に関しては、「宅地建物取引業法」「景品表示法」「不動産の表示に関する公正競争規約」という3つのルールがあります。表現に関する規制や誇大広告の禁止など細かなルールが定められているため、それらを遵守しながら情報を発信していかなくてはなりません。

規制はチラシ・ポスター・インターネットなど、さまざまな媒体が対象となります。知らないうちに違反してしまうことのないよう、ルールをしっかりと確認しましょう。

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