LIFULL HOME’S総研の中山です。
​​​​​​​前回のコラムでは、2025年4月に施行される改正建築物省エネ法によって住宅の何が変わるのかについて解説しました。これまで省エネ＆断熱性能が決して高いとは言えなかった日本の住宅の性能が飛躍的に高まると期待されます。地球温暖化防止と2050年のカーボンニュートラル達成という国際公約を実現するためにも必須の制度といえます。

今回は、同法の施行に先駆けて2024年4月から開始される建築物省エネ性能表示制度について解説します。

建築物省エネ性能表示制度：新築住宅は努力義務、中古住宅は表示の推奨

この建築物省エネ性能表示制度とは、まさしく建築物（本コラムでは住宅）の省エネ性能をユーザーにわかりやすく示すためのもので、売買される住宅だけでなく、賃貸に供される住宅も対象となります。

その目的は、販売および賃貸住宅の事業者が住宅の省エネ性能をインターネットや新聞・雑誌広告、チラシなどに表示することで、ユーザーが住宅を購入・賃借する際に、省エネ性能の把握や比較ができるようにする制度です。

住宅やオフィスの購入者・賃借人が省エネ性能への関心を高めることで、省エネ性能が高い住宅・建築物の供給が促進される市場形成がイメージされています。

この表示制度は新築住宅については努力義務とされていますが、国土交通大臣が表示方法等を告示で定め、従わなかった事業者には勧告や企業名の公表などの措置を取ることができるので、事実上の表示義務化と捉えたほうがよいかもしれません。一方の中古住宅は、賃貸も含めて表示が推奨されてはいますが、表示しない場合に国からの勧告などの対象とはなりません。

ただし、賃貸住宅大手は既に相次いでZEH仕様の賃貸物件＝ZEH賃貸の開発・供給などを表明しており、事業に際して環境負荷に配慮する企業に積極的に投資を行う“グリーン投資”も、投資家に強く意識されていますから、今後の賃貸住宅経営を考えるにあたって省エネ＆断熱性能の向上は避けては通れない要素となります。

省エネ基準に適合している住宅は「断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の住宅」と定義されていますが、ZEH賃貸は断熱等性能等級5、一次エネルギー消費量等級6の省エネ性能を確保する住宅で、2025年4月以降に適用される現行の省エネ基準を既に超えています。

賃貸住宅自体は建設後長年にわたって使用・収益に供されることを考えると、そう遠くない将来に省エネ基準が引き上げられることがあっても（ほぼ確実に引き上げられることになるでしょう）、その基準変更にも対応可能な住宅を建設しておくことは、中長期的に考えると効率のよい判断だといえます。

また、この表示制度が開始されると、エネルギー消費性能は星がいくつか、断熱性能は7段階でいくつかが可視化されます。したがって、省エネ性能の具体的な違いについてそれほど詳しくない一般のユーザーにもその違いは明らかですから、この表示に対して月額賃料がいくらであるかを比較検討することによって、また、年間発生する光熱費の目安の金額がいくらであるかを知ることによって、その賃貸物件の“コスパ”を判断する材料となることが確実視されます。

現段階では既存（賃貸）住宅について省エネ性能表示は推奨レベルですが、賃貸物件としての性能を可視化するというこの手段は、わかりやすさが認識されるに連れてユーザーからの表示に対する要望も増えることが考えられます。また差別化を図る意味でも積極的に活用する事業者が増えて、短期間で既存（賃貸）住宅でも“表示されていないと困る（＝ないと借り手がつきにくくなる）指標”となる可能性が高いです。

省エネ性能表示制度は賃貸物件選択の“錦の御旗”になり得る

このように、改正建築物省エネ法が施行される2025年4月を待たずして、これから市場において“商品”としての賃貸住宅の価値を維持するためには、立地条件や利便性などとともに、住宅の省エネ＆断熱性能が存在意義を高めていくことでしょう。

つまり、現段階では既存の賃貸住宅には表示制度は推奨ですから、ユーザーから聞かれてもわからない、知らない、調べていないと回答することももちろんできますが、そのような対応をする事業者から住宅を借りたいと思うユーザーは多くないはずです。

少なくとも年間の光熱費の目安は、これまでの居住者の実績ベースでは約〇〇万円、月額〇〇万円程度です、と回答できるようにしておかないと賃貸住宅の窓口担当者として“極めて仕事がしにくい”状況になることが容易に想像されます。

この省エネ性能表示制度は、第三者評価を表示することもできますが、同時に貸主もしくは管理会社などの“自己評価”を表示することが可能です。推奨だから対応しないのではなく、推奨段階のうちに適宜対応してノウハウを蓄積し、積極的にこの表示制度を活用することが求められます。

上記のとおり、この省エネ性能表示制度は、賃貸物件の省エネ性能および光熱費などの目安を可視化するものです。駅から徒歩〇分、〇〇平米、築〇年という賃貸住宅のスペックに対して賃料が設定されているというコンセンサスを大きく変え、そこに年間光熱費が〇〇万円という重要な要素を新たに加えることとなりますから、賃貸住宅としてのトータルでのコストとコスパの両方が明らかになります。

賃貸住宅としての“商品価値”がどれくらいあるのかを数値化する仕組みでもあることを強く意識し、省エネ対応改修の提案・実施、それによって“商品価値”がどれくらい向上するのかの試算などを通じて賃貸管理・運営をさらに積極的に展開していただきたいと思います。

この省エネ性能表示制度は “黒船来襲”レベルのインパクトがあるものなのです。