不動産賃貸業において、覚書と契約書は作成する機会の多い文章です。
覚書と契約書は異なる意味合いがあるため、違いを明確に理解しておきましょう。

本記事では、不動産賃貸業における覚書と契約書の違いや作成時のポイントを紹介します。

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覚書と契約書の違いとは

覚書とは、簡単な内容の契約や取り決めの裏づけとなる書類のことです。
覚書と契約書の違いは、覚書が双方の合意があった内容を記録するメモの役割であるのに対し、契約書は双方の合意と、合意した内容を証明する書類の役割を持つという点です。

つまり、契約の意思を示す書類が契約書で、覚書は契約書の不足分を補うという役割で使い分けられます。たとえば契約書の内容に変更があったときに、変更点と変更があった事実を覚書で提示するというケースがあります。

それぞれの特徴を以下にまとめました。

契約は口約束でも成立しますが、後で言った言わないのトラブルに発展する可能性があります。

不要なトラブルに巻き込まれないように、内容を書面にすることは非常に大切です。なお、契約書にも覚書にも法的な効力があるため、重要な書類ということに違いはありません。

そのため役割に違いがあるものの、契約書も覚書も丁寧に取り扱うようにしましょう。

覚書作成時のポイント

ここからは、覚書の作成ポイントを紹介します。

覚書のポイント①｜覚書に記載する内容

覚書に記載する内容は、一般的に以下の項目です。
表題（覚書のタイトル）
前文、合意内容（当事者間の名称を乙甲とする）
署名・捺印・日付

用紙を用意したら、まずはタイトルを作成します。「覚書」や「〜に関連する覚書」など、分かりやすいタイトルを設定しましょう。

次に、前文や決めた内容を分かりやすく簡潔に記載します。誰が、いつ、どこで、何を合意したのか、5W2Hを意識した内容を心がけることがおすすめです。

最後にお互いの署名、捺印、日付を記載します。賃貸借契約書の印鑑は、実印でも認印でも問題ありません。

署名、捺印する前に、内容に誤りがないか、念のためお互いに確認しておくとよいでしょう。

覚書のポイント②｜合意内容を明確にする

覚書を作成する際は、合意内容を分かりやすく記載します。契約者が何に同意したのか、第三者が見ても理解できるようにしておきましょう。

曖昧な表現や、条件・内容がはっきりしない内容だと、法的な拘束力が認められないケースがあります。法的な根拠が認められないことが原因で、不要なトラブルに巻き込まれる例も少なくありません。

覚書は契約書に比べて軽いイメージを持たれますが、合意内容の記載については慎重に検討することが大切です。

覚書のポイント③｜合意内容の確認項目を盛り込む

覚書を作成する際には、合意した内容だけでなく契約へ合意したと分かる一文を盛り込むようにします。たとえば「今回の内容について双方に相違がないと確認した」「今回の覚書の内容を確認して相違ないことに合意しました」などの一文です。

合意内容の確認項目を記載すれば、相手が内容や条件に確実に合意したことを記録できます。記録があれば後から相手側から契約に同意していなかったと言われた際に、トラブル回避につなげられます。

併せて日付、署名、捺印の項目を忘れず盛り込むようにしましょう。これらの項目があることで、法的な拘束力のある覚書を作成できます。

覚書のポイント④｜収入印紙は記載内容に応じて

収入印紙は、覚書の内容に合わせて用意します。覚書が印紙税法別表第一（課税物件表）の課税文書であれば、収入印紙が必要です。

たとえば土地の賃貸借契約をするときや建設協力金を決める際の賃貸借契約書は、課税文書に該当します。一方アパートやマンションの賃貸借契約、電子契約での賃貸借契約書は課税されません。

過去には課税文書に収入印紙を貼り忘れてしまい、脱税と判断され、過怠税が徴収された例もあります。

そのため収入印紙が必要な記載内容なのか、事前の確認が大切です。

契約書作成時のポイント

ここからは、契約書を作成する際のポイントについて紹介します。

契約書のポイント①｜記載内容

記載内容は、一般的に以下のような内容です。
表題（契約書のタイトル）
前文
本文
後文
契約締結日
署名・捺印

これらの記載内容は、一般的に前述の順番で記載されます。順番に法律上の決まりはありませんが、分かりやすい一般的な書き方にすることがおすすめです。

また表題には「契約書」ではなく、一目で分かるような表題を採用しましょう。例えば不動産賃貸では、「賃貸借契約書」という表題にすることが一般的です。

契約書のポイント②｜契約条件は細かく

契約書に記載する条件は分かりやすく、細かく書くようにします。

最初に前文では、誰がどのような契約を誰と行うのかを分かりやすく記載しましょう。

本文中では、どちらの当事者が甲でどちらが乙なのかを明確するようにしてみてください。また契約内容は「本契約」、サービスは「本サービス」と記載すると、長くなり過ぎず分かりやすいです。

次に本文では、具体的な契約内容を書きます。最後に後文では、この契約書を作成した数、誰が契約書を持っているのかを記載することが一般的です。

契約書を作成したら、契約条件に漏れがないかを確認するようおすすめします。

契約書のポイント③｜法律に則って作成する

契約書を作成する際は、法律に則って作成します。

契約は内容次第でほかに用意する書類があるため、契約書とともに作成や準備をしておきましょう。たとえば賃貸物件の契約時には、入退去時の物件状況および原状回復確認リストを手渡すことが一般的です。

また書類作成時は法律用語の使用など法律に従って行います。法律に則って作成できているか不安なときは、インターネットで公開されているひな形を参考にして、契約書を作成することも一つの方法です。

契約書のポイント④｜曖昧な表現を使用しない

契約書作成時には、断定した表現を使います。曖昧な表現は別の意味や解釈をされるおそれが高く、その結果契約書の穴を突く行動に発展する要因です。また曖昧な表現が多い契約書は、契約が成立しないと主張される可能性もあります。

契約書はそれ以外に解釈ができないように、明確に記載しておくようにします。具体的には主語を忘れず記載し、副詞や接続詞を積極的に活用してください。

またあらゆるリスクを想定し、そのすべてをカバーできるような内容にします。

まとめ

この記事では、賃貸における覚書と契約書の違いについて以下の内容を解説しました。

・覚書は契約書の一種で補助をするもの
・契約書は契約の内容を細かく記載したもの

覚書と契約書にはそれぞれ書き方のポイントがあり、内容に漏れがないようによく確認するようにしましょう。

漏れがあると、不要なトラブルにつながりかねません。契約書や覚書はトラブルを回避するために、当事者間の認識を合わせることが大切です。

契約書や覚書はその違いを理解して、ポイントを押さえて作成してみてください。

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