不動産業界の全体像とは？
新しく不動産業界に入社されたかたに向けて業界の全体像を簡単に紹介したいと思います。不動産会社といっても、さまざまな業態の不動産会社があり、そのビジネスモデルや収益構造は、各社によって異なってきます。ご自身が入社した不動産会社が、どのようなビジネスモデルで事業を行っているかを理解することで、自分自身の業務にいち早く慣れることができると思います。
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不動産業界の全体像
皆様は世の中に不動産会社は、何社存在していると思いますか？また、世の中に不動産事業を行っている会社は何社あると思いますか？
この2つの質問の内容は似ているようで、実は全く異なります。前者の質問は、「宅建免許」を取得して不動産会社として、事業を行っているいわゆる不動産会社になります。後者は、会社の定款で、「不動産業」と登録した会社になります。このなかで、宅建免許を取得して不動産業を行なっている会社もあれば、宅建免許を取得せず不動産を購入し、不動産事業をしている会社もあります。
ちなみに、現在、宅建業免許を取得している不動産会社数は、約13万社になります。いっぽうで、宅建業免許取得の有無にかかわらず不動産業の登録がある法人数は、約35万社になります。（引用：一般財団法人不動産適正取引推進機構 令和4年度末 宅建業者と宅地建物取引士の統計について）（引用：公益財団法人不動産流通推進センター2022不動産業統計集）
宅建業免許取得をしている会社数だけを見ても、かなりの数になります。また特徴的なことは、これほどの数の不動産会社のほとんどが従業員規模が5名未満になります。
不動産会社のビジネスモデル
それでは、不動産会社の実際の業務というものは、一体どのようなものがあるでしょうか？お部屋の仲介もあれば、物件を管理する業務もあります。多くの不動産会社が、さまざまな業務を組み合わせて経営しています。物件の仲介をしながら、物件の管理をする会社もあれば、不動産を買い取って販売しながら、同時に自社で保有し、賃貸経営をする会社もあります。また、専門的に仲介のみを行う会社もあります。
ここからは、簡単に、不動産会社のビジネスモデルを紹介します。
開発業
土地や建物を仕入れて商業施設などを開発する仕事です。街の開発などでよく聞きますよね。こうした施設の企画、開発を行う事業はディベロッパー業と言われます。こうした大規模な土地の企画、開発は、大手不動産会社が行うケースが圧倒的に多くあります。
また、こうした開発業の売上を上げる方法は、取得した土地を自社で保有して賃料を稼ぐか、開発した物件を売却するかの2択になります。
開発業を行うためには、潤沢な資金力や与信力が必要になります。規模が大きくなるために、多額の資金力がなければこうした開発業を行うことは難しいでしょう。
売買事業
開発業と業態は同じになりますが、こちらの売買事業には、住宅地の用地を仕入れ、一戸建てを建ててそれを販売したり、マンション用地を仕入れ、分譲マンションを建設し、それを売却する事業も含みます。(こちらもディベロッパーと言われています)
さらに、こうした土地の仕入れだけではなく、古いマンションを購入して、リノベーションをして販売したり、さらに分譲マンションを一部屋単位で購入し、売却したりもします。売上としては、土地や建物を売った際の売却額が売上となります。
こちらも資金力が必要になりますが、購入する不動産によって、資金力の大小は変わってきます。とはいえ、一般的には、こうした不動産の購入を自社の資金だけで行うケースは少なく、金融機関から資金を調達して事業を行っています。
不動産賃貸業
こちらは、不動産会社で物件を保有して賃料収入を得る業態になります。わかりやすく言えば、「オーナー業」ですね。この業態は、大手の不動産会社も中小の不動産会社も、さらには、法人ではなく、個人でも行っています。個人が持っている土地にアパートを建てて、賃貸経営をスタートすると、大家さんになりますね。
このように不動産会社が物件を取得する場合は、「オーナーとして不動産賃貸業を行う」か、開発業や売買事業のように「保有している物件を売却する」かの選択肢になります。
仲介業
これまで紹介した事業は、不動産会社が不動産を保有することが前提の事業でしたが、これから紹介する事業は、自社で不動産を保有しない事業になります。
物件を売りたい人(もしくは法人)と、物件を買いたい人(もしくは法人)を仲介する業務が、売買仲介業になります。売買仲介業は、大手の不動産会社から少人数で経営している小規模の不動産会社まで、多くの不動産会社で事業を行っています。
また同様に、物件を貸したい人(もしくは法人)と借りたい人(もしくは法人)を仲介する仕事を賃貸仲介業と言います。よく見かける駅前の不動産店舗は、一般的に賃貸仲介業を行っています。
仲介会社は、不動産を購入するわけではないので、元手はそこまで必要ありません。そのために、起業して間もない不動産会社の大半が、この仲介事業からスタートします。
売上構成としては、エンドユーザーから受領する仲介手数料、または同業者から受領する委託手数料等の手数料がメインになります。
賃貸管理業
第三者の物件の管理を任せてもらい、そこから売上をたてていく事業が、賃貸管理業になります。
個人のオーナー、さらに不動産業に従事していない法人などが、不動産を保有をした場合、その物件の管理を行うことは、専門知識がないため、かなりハードルが高くなります。そのため、不動産会社が代わりに物件を管理することとなります。
物件の管理内容は、建物の修繕や維持、賃料の徴収などの業務(PM業務)、入退室の管理や新規入居者の募集業務(LM業務)など多岐にわたります。
売上構成としては、オーナーなどの依頼者から受領する管理手数料がメインになります。(物件を空室保証して借り上げた際の賃料もあります)
自社の事業内容を理解する
以上のように不動産事業といっても、さまざまな事業があります。先述したように、このような事業を専門で行っている不動産会社もあれば、複数の事業を組み合わせて事業を行う不動産会社もあります。(大手では、事業領域によって分社化しているケースもあります)
また不動産会社の売上規模も当然、各社によって大きく異なってきます。開発業、不動産売買事業を行っている不動産会社の売上は大きいですが、仲介業だとそこまで大きくありません。しかしながら、売上が高いからといって、同様に利益率も比例して高いわけではありません。開発業では不動産の購入資金やコストなどで、利益率が低いケースもありますし、うまくコストを調整している仲介業の利益率は、とても高いケースがあります。
改めて皆様がお勤めされている不動産会社の事業内容を整理していただければと思います。重要なポイントは、いずれの事業も簡単に成功できないということです。開発業や売買業であれば、独自の人的ネットワークが必要になりますし、仲介業であれば、集客力がなければ事業として成り立ちません。また、賃貸管理業であれば、業務を行うための専門知識が必要になりますし、当然のことながら、賃貸管理を任せてもらえるための信頼が必要になります。
自社の事業内容を理解することと同時に、自社の強みを理解することで、今後の仕事に向かう姿勢は変わってきます。そして仕事に慣れてくると、自社の「伸ばすべき領域」がどこなのかを理解できるようになります。たとえば、賃貸仲介業のみならず賃貸管理業を始めたり、これまで不動産保有をしなかった不動産会社が、物件を保有して賃料収入を得たりすることが、これにあたります。
ぜひ、ご参考にしていただければと思います。
