​​​​​​​

LIFULL HOME’S総研の中山です。

前回に引き続き、これから住宅の最重要キーワードになる“住宅性能”に関連する法制度について、および「省エネ性能表示制度」について、解説します。

解説動画

省エネ基準適合住宅とは

性能が高い住宅とは、夏涼しく冬暖かいという“断熱性能”、そして光熱費の効率化や太陽光パネルなど再エネ設備の設置などによってエネルギー消費を抑える“省エネ性能”がいずれも一定の水準以上にある住宅を指し、その基準を満たしている住宅の総称が「省エネ基準適合住宅」です。具体的には、断熱性能も一次エネルギー消費量も同時に等級4以上を満たしている必要があります。

一例を挙げると、最近“ZEH住宅”とか“ZEHマンション”とか“ZEH賃貸”という言葉を聞いたことがある人も多いかと思いますが、このZEHはゼッチと読んでネット・ゼロ・エネルギー・ハウス、つまり排出する温室効果ガスの量を少なく抑えて、一方太陽光パネルなどで発電＝エネルギー生産もするので、排出と生産を通算して＝ネットでゼロにする住宅という意味で使われていますが、このZEH基準を満たしている建築物は断熱等性能等級5、一次エネルギー消費量等級6ですから、省エネ基準適合住宅の水準よりも高いレベルで建築されていることがわかるのです。それぞれの仕様は違っていますが、同様に長期優良住宅も、低炭素住宅も、少なくとも断熱等性能等級5、一次エネルギー消費量等級6を満たしていなければ認定されませんから、これらの基準を満たしている住宅はいずれも高性能であると言えるわけです。

2025年4月 省エネ基準適合義務化開始

そして、この省エネ基準に適合していることが、2025年4月から全ての新築建築物で求められるようになります。それが「改正 建築物省エネ法」の施行によるもので、これまで住宅以外の延べ床面積2,000平米以上の大規模建築物、300平米以上2,000平米未満の中規模建築物に求められていた省エネ基準への適合が、住宅、非住宅を問わず、また延床面積の広さも問わず、原則として全ての新築建築物で義務化されるのです。政令で定める概ね10平米以下の建築物や、現行制度で適用除外とされている建築物、例えば、居室がないこと、または一部の屋根や外壁がないなど高い開放性があって空調を設ける必要がないものだけが、数少ない適用除外となります。

さらに、これまでに建築された中古住宅についても、例えば売却する際にリフォームやリノベーションを実施し、外皮、つまり住宅の屋根や外壁、玄関周りなど建物の内と外を隔てる部位を交換した場合は、その部位についても新築同様に省エネ基準への適合義務が発生します。したがって、中古住宅だからと言って、直ちに省エネ基準に適合しなくても大丈夫、とはならないので、大規模なリフォームを計画している買主に対しては、売却時に省エネ基準に適合する義務が発生する旨をきちんと伝えることも必要になります。

2024年4月から開始される「省エネ性能表示制度」

この「改正 建築物省エネ法」の施行に先駆けて、ちょうど1年前の2024年4月から実施されるのが、「省エネ性能表示制度」です。これは2024年4月以降に建築確認申請を行う新築建築物、およびその物件が、同じく4月以降に再販売・再賃貸される場合に、表示するべきものとされていますから、新規に販売される住宅だけでなく、賃貸住宅も対象となります。

では、2024年4月以前に建築確認申請をして、例えば7月に竣工した住宅の性能表示はどうなるのかというと、これについては“任意”とされています。ただ、任意ではあるのですが、買主や借主から都度聞かれる可能性を予め考慮すれば、建築確認の申請時期に関わらず、この省エネ性能表示制度を活用して、情報を公開・提供することが、速やかな売買契約、もしくは賃貸契約につながることでしょう。

もちろん、買主や借主から聞かれても任意だから性能について回答しない、という態度であれば売れるものも売れず、貸せるものも貸せなくなるというものです。なお、新築住宅について、表示は“努力義務”とされてはいますが、表示を怠った場合は、その建築主である分譲事業会社名を公表するほか、状況を判断して勧告や命令を行うとのことですから、これは新築住宅に課せられた“義務”と捉えるべきでしょう。また、中古住宅については売買・賃貸物件を問わず“推奨”に留まっていますので、従わなくても勧告の対象になることはありません。

性能表示制度の“努力義務”の対象者は

この性能表示制度の“努力義務”の対象者となるのは、住宅および建築物を販売・賃貸する事業者、つまり物件の売主や貸主、さらには販売した物件の賃貸管理を請け負う投資用物件のサブリース事業者です。売主と買主、貸主と借主を結び付ける仲介事業者、あるいはわれわれLIFULL HOME’Sのような不動産ポータル事業者などは直接“努力義務”を負ってはいませんが、表示制度の実現に対する重要な関係者と位置付けられていますし、4月以降に住宅性能の表示について積極的に取り組む準備をしていますので、ご安心ください。取り組みが公表できる段階になったら、速やかに会員社各位に周知し、広くユーザーの皆さんにもご理解いただけるように、LIFULL HOME’Sの表示制度に関する対応方法を公開しますので、どうぞご期待ください。

省エネ性能表示制度の対象となる物件

続いて、性能表示制度の対象となる物件の種類です。住宅では分譲マンション、分譲戸建て、賃貸住宅、買取再販物件、非住宅では貸事務所、貸オフィスビルなどです。意外に感じられるかもしれませんが、販売または賃貸する目的で建築していない住宅、例えば注文住宅やウィークリーマンション、および非住宅の自社ビル、民泊施設などは表示制度の対象外です。つまり、建築主・所有者以外に住宅性能を知る必要が必ずしもない物件は対象外となりますので、その旨ご認識ください。

発行物の種類

表示および提示については、広告などに掲載するための「省エネ性能ラベル」と、買主・借主に提供するための「エネルギー消費性能評価書」の2種類を発行することになっています。

最後に、この「省エネ性能表示制度」のラベルおよび評価書の種類についてです。
これには「住宅用」と「非住宅用」があり、今回は「住宅用」についてお話しすると、まず、戸建やマンションの住戸ごとに発行する「住戸用」と、マンションや賃貸住宅などの共同住宅の共用部分に関して発行する「住棟用」があります。そして、この「住戸用」にも「住棟用」にもそれぞれ「自己評価版」と「第三者評価版」がありますから、「住宅用」には合わせて4種類の異なるラベルがあり、さらに太陽光パネルなどの再エネ設備が記載できるものと、ない場合のものが用意されていますので、所有物件の条件に沿ってラベルと評価書を適宜選ぶ必要があります。

「自己評価版」は、売主・貸主が、自ら国が指定している“住宅性能表示・評価協会”のウェブサイトにアクセスし、プログラムに従って所定の手続きを行なって発行するのですが、もちろん適当に、数値を入力するなどして発行することはできません。建物の設計者に依頼して、必要な数値についての情報を入手し、その情報をPDFで貼り付けると数値のエビデンスとなりますから、「自己評価版」を発行することができます。また「第三者評価版」は、BELSという評価制度に登録している評価機関・評価会社に必要な資料と共に依頼して発行してもらいます。こちらも、“住宅性能表示・評価協会”のウェブサイトで、対象となる登録会社を、地域ごとに検索することができます。

国土交通省：建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表⽰制度

 ≫ LIFULL HOME'S Businessコラム

 ≫ LIFULL HOME'S Businessセミナー一覧