法改正によって、2025年4月以降4号特例が見直されることとなりました。この改正は不動産業界にどのような影響を与えるのでしょうか。4号特例がどのように変わるのか、その背景や見直しのポイント、想定される影響について解説します。

4号特例とは

まず、4号特例がどのような特例であるのか、簡単におさらいしましょう。4号特例とは、建築基準法第6条の4に基づいて、木造住宅などの審査が省略される制度を指します。

建築基準法第6条第1項第4号に該当する、木造2階建てや木造平屋建ての建築物は、この特例によって、本来必要な建築確認の省略が認められていました。具体的には、建築士が設計を行う場合には、構造関係規定などの審査が省略されるというものです。

建築基準法第6条第1項「第4号」に該当する建築物が、この審査省略の対象となるため、一般的に「4号特例」といわれています。この特例があることにより、提出書類を省略できるなど、実務上のメリットがありました。

2025年4月以降この4号特例が縮小になるため、建築物の種類によってはこれまで通りの手続きではなく、用意する書類が増えるといった負担増が想定されています。

(出典：国土交通省「2025年4月（予定）から4号特例が変わります」)

4号特例縮小の背景

それでは、なぜ4号特例は縮小されることとなったのでしょうか。

これには、建築物省エネ法の改正が関係しています。4号特例の見直しと同じく2025年4月から、すべての新築住宅に対して省エネ基準適合が義務付けされます。

省エネ基準については、従来、中規模以上の非住宅に適合義務が、中規模以上の住宅に届出義務が定められていました。さらに、小規模な建築物については、適合努力義務の位置づけでした。
ところが、法改正以降は規模を問わずすべての住宅・非住宅について、省エネ基準への適合が義務化されるため、義務の履行を確認をするために4号特例の見直しが必要になったのです。

なお、日本はエネルギー消費量の約3割を建築物分野が占めており、2030年度温室効果ガス46％排出削減（2013年度比）、2050年カーボンニュートラルの達成に向けては、建築物の省エネ化が重要であることは明らかです。

このような環境問題を背景に、4号特例が縮小されることになったのです。

2050年のカーボンニュートラルを目指し、エネルギー消費量の約3割を占める建築分野での対策が進められています

4号特例見直しのポイント    

それでは、縮小になる4号特例の見直しポイントはどういったところでしょうか。国土交通省発行の設計者・工務店に向けたパンフレットを参考に2点ご紹介します。

対象範囲の変更

まず1点目は、「建築確認・検査」「審査省略制度」の対象範囲が変わることです。

改正前は、建築基準法第6条第1項第4号に該当する建築物として、木造2階建てや木造平屋建てが審査省略制度の対象とされていました。さらに、都市計画区域等内に建築する場合には、建築確認・検査が必要なものの、それ以外の区域では建築確認などが不要と、木造建築についてはルールが簡素化されている状況でした。

改正後は、木造2階建てや延べ面積200m2超の木造平屋建てが、改正法第6条第1項第2号に該当する建築物（新2号建築物）として定められます。そのため、もともとは4号特例の対象だったこれら新2号建築物は審査省略制度の対象から外れることになり、建築確認・検査がすべての地域で必要となるのです。新築に限らず、大規模な修繕や模様替えについても建築確認・検査が必要となるなど、全体的にルールが厳格化されます。

一方で、引き続き従来の4号建築物と同様の扱いとなるのが、延べ面積200m2以下の木造平屋建てで、こちらは改正法第6条第1項第3号に該当するため、新3号建築物といわれます。この新3号建築物は、都市計画区域等内に限り建築確認・検査が必要となり、それ以外の区域では引き続き審査省略制度の対象です。

確認申請時の図書提出    

2点目のポイントとして、確認申請にあたって、構造・省エネ関連の図書提出が必要になることが挙げられます。

改正前も4号建築物の確認申請には確認申請書・図書が必要でしたが、一部図書の省略が可能でした。

改正後は、木造2階建てや延べ面積200m2を超える木造平屋建てである新2号建築物については、確認申請書・図書のほか、構造関係規定などの図書と、省エネ関連の図書の提出が新たに必要となります。

改正前と変わらないのは、延べ面積200m2以下の木造平屋建てで、こちらは引き続き確認申請書・図書の提出において、一部図書の省略が継続されます。

(出典：国土交通省「2025年4月（予定）から4号特例が変わります」)

4号特例縮小による不動産業界への影響は？

4号特例縮小は不動産業界へどのような影響を与えるのでしょうか。

まず考えられるのは、従来は省略できた審査が必要になる、構造関係や省エネ関係の図書を作成する手間が増える、といった業務量の増加です。

特に、4号特例を適用できる物件の取扱いが多い会社は、業務量の増大が想定されます。増えた業務量に対する十分な人員確保が難しい場合もあるかもしれません。結果として、木造2階建てを中心に建物価格・住宅価格の上昇や利益率の低下が懸念されるでしょう。

リフォームに関しても、小規模な場合は4号特例の影響を受けないものの、大規模なリフォームや模様替えに際しては、手続きが増加する可能性があります。従来はスムーズにできていたリフォームも、確認申請の手間が大きく増えるかもしれないことを、十分に認識する必要があるでしょう。

一方、建物を購入するお客さまにとっては、確認申請などのルールが厳しくなるため、安心感や安全性の確保にもつながります。さらに、法改正前からしっかりと設計を行っている工務店や設計事務所が、適切に評価されるきっかけになるともいえます。これは不動産業界全体という視点で見ても、意義あることではないでしょうか。

2025年4月予定の法改正向けて改正内容や影響を確認

法改正に向けた準備を

4号特例縮小の施行が近づくなか、今回の改正が自社にどれほど影響を与えるかを事前に見積もっておくことが重要です。改正によって増加する手続きや申請準備の負担がどれくらいなのか、業務量や人員、コストを検討して備えておく必要があるでしょう。

一方で、都市計画区域等内の物件については、確認申請時の図書は増加するものの、従来から確認申請などが必要であったことから、法改正の影響は限定されます。影響が大きいのか、それほどでもないのかを分析し、施行までに準備を進めていきましょう。

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