東京都で新築住宅への太陽光パネル設置義務化開始 既存住宅にも設置する意義は？
2050年のカーボンニュートラル実現には再生可能エネルギーの導入・活用が不可欠
LIFULL HOME’S総研の中山です。
2025年4月から、東京都で大手住宅供給事業者が新たに建設する建物に太陽光パネルの設置等を義務付ける「改正環境確保条例」が施行され、約半年が経過しました。
2022年12月に都議会で可決・成立してから2年以上の周知期間を経て施行されたのは、新築建築物について省エネ適合を義務化する「改正建築物省エネ法」の施行と歩調を合わせて、より効果を発揮させる意味もありますが、条例に関連する建設・住宅業界・団体・企業など多くのステークホルダーの協力が必要不可欠であり、また生活環境に直接影響する制度でもあるため、消費者への周知も怠りなく進める必要があったためです。
国は太陽光パネルなどの設置義務化にいまだに踏み込めない状況ですが、東京都に先んじて2020年には京都府が、2023年には群馬県が義務化を開始しており（川崎市も東京都と同時に義務化開始、横浜市は2010年から省エネ対策検討結果の報告を義務化）、その目的はもちろん、2050年のカーボンニュートラル実現への体制を整え、脱炭素化を推進することです。
言うまでもなく、東京都は日本最大の人口＆住宅密集地、事業集積地で、エネルギーの大消費地でもありますから、東京都での温室効果ガス削減量の多寡が、カーボンニュートラル実現に大きく影響することは明らかです。
この条例は、具体的には延床面積2,000平米未満の小規模新築建物が対象となっており、太陽光パネルの設置義務者は年間延べ2万平米以上の建物（住宅・オフィスビルなど）を販売する大手事業者（50社前後と推計されます）で、東京都での年間新築物件の半数程度が義務化の対象になると想定されています。
また、年間延べ5,000平米以上を供給する事業者にも、義務化対象外であってもユーザーサイドからの要望があれば対応してほしいという“任意参加制度”も付記されています。
既に、2002年6月から延床面積2,000平米以上の大規模新築建物については建築物環境計画書制度の運用によって省エネ対策が講じられていましたが、この制度を2,000平米未満の小規模建物にも適用しようというのが、今回施行された条例の位置づけです。
この条例の施行については、災害時のパネル破損による感電のリスクや、光害＝反射光による交通事故などのトラブル発生リスクなどの懸念があるとの指摘が東京都に寄せられましたし、都内では想定しにくいものの、メガソーラーは土砂流出や濁水の発生、景観への影響、動植物の生息・生育環境の悪化など自然環境への影響、および太陽光を電気に変換するパワーコンディショナーの稼働音など、生活環境への影響も少なくないと反対する意見も数多くありましたが、このようなリスクを負っても温室効果ガスの削減によって生活環境を維持し後世に残そうとする方針が示されています。
ただし、ただでさえ高騰が続く東京都の住宅価格が、太陽光パネル設置義務化によってさらに高騰することはほぼ確実ですから、住宅購入を検討しているユーザーが東京から転出して周辺3県および以遠に居住する可能性も高まることにより“ファミリー層の郊外化”がいっそう促進されることは考慮しなければなりません。
制度化されたからこそ既存住宅にも売買時に太陽光パネル＋蓄電池＋HEMSの設置が効果的
このように新築住宅については太陽光パネル設置義務化に関する積極的な姿勢が全国各地で打ち出されていますが、一方の既存住宅については、省エネ部位ラベルの表示制度が2024年11月から開始されたのみで、特段、制度的な動きはありません。
ただし、国交省、経産省、環境省合同の省エネキャンペーン（2026年以降も継続する構想です）によって、新築・中古の別を問わず、住宅性能を向上させるための仕様・設備の変更に総額4,480億円もの補助金が用意されたとおり、約6,500万戸超とされる住宅ストックの省エネ・断熱性能を引き上げていくことにも国は本腰を入れ始めていますから、新築住宅に関する性能強化が義務付けられた今こそ、既存住宅も省エネ・断熱性能を引き上げたうえで再販する仕組みが求められるのです。
例えば、中古住宅の売買時に、あらかじめ屋根に太陽光パネルを設置し、夜間も効率的・経済的に電気が使用できるよう蓄電池と発電状況や売電量を可視化するHEMS：Home Energy Management Systemをセットで導入すれば、光熱費の大幅な削減と売電による収入が期待できますし、補助金の活用によって販売価格を引き下げることも可能です（買主に補助金申請をしてもらっても販売価格を値下げするのとほぼ同じです）。
そのほか、玄関ドアの気密性を高めたり、サッシを断熱性能の高いものと交換したり、エネファームやエコキュートを導入したり、節湯水栓に交換したりすれば、これらはすべて省エネ部位ラベルに記載可能＝購入検討者に強くアピールできるわけです。
居住快適性が格段に向上し、省エネ＆カーボンニュートラル実現にも貢献することができ、しかも経済的で健康効果（夏の熱中症＆冬のヒートショック対策に極めて効果が高いとされています）にも期待できるという意味で、既存住宅売買時の省エネ・断熱改修は今後必須と考えても差し支えないほど効果が高いといえます。
下のグラフに示したとおり、転居先の省エネ性能をとても＆やや意識すると回答したユーザーは既存住宅でも80％前後に達していますから、住宅性能が高いことを嫌だと思うユーザーはいないという前提で、取り扱う住宅の省エネ・断熱リフォーム＆バリューアップをぜひ前向きにご検討ください。
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