住宅ローン減税ほか2026年度の税制改正方針が決定！中古住宅に手厚い優遇措置
新築住宅には厳しく中古住宅にはとても優しい2026年度の住宅ローン減税
LIFULL HOME’S総研の中山です。
2025年12月中旬、与党税制調査会から2026年度の税制改正大綱が公表されました。最大の懸案事項とされていた“103万円の壁”問題は178万円まで引き上げられることで国民民主党との合意を得たため、この後閣議決定を経て1月の通常国会で可決・成立する見通しとなりました。
住宅ローン減税に関しては、都市圏を中心に加熱する住宅価格について、税制改正によってどの程度サポートできるのかが焦点でしたが、マル政＝政治的判断によって、新築住宅は2025年度までの控除措置をほぼ踏襲するものとなり、その代わり中古住宅については新築住宅並みに優遇措置が引き上げられることで決着しています。
中古住宅は裾野が広く、減税によってより多くの購入者をサポートする効果が高いため、制度拡充が行われたものと考えられます。具体的には、新築も中古も控除の対象となる住宅の床面積が50m2から「40m2以上」に緩和され、控除期間も新築・中古ともに「13年」となったことは大いに歓迎するべきことですし、ユーザーにも周知を図りたい朗報と言えるでしょう。
カーボン・ニュートラル達成を実現するための新築住宅ローン税制
新築住宅は、住宅性能に応じた元本上限と子育て世帯＆若者世帯に対する元本上限の上乗せ措置が2030年まで5年間延長され、13年の控除期間および長期優良住宅など認定住宅4,500万円（子育て＆若者世帯5,000万円）、ZEH住宅3,500万円（同4,500万円）に設定された元本上限額も2025年度までと同様です。
ただし、省エネ基準適合住宅のみ元本上限額が3,000万円から2,000万円（同4,000万円から3,000万円）へと引き下げられました。
同時に、“新築の省エネ基準適合住宅”については、2028年以降、住宅ローン控除の対象外となることも決まりました。これは、現行基準で分譲・建設された省エネ基準適合住宅も、2030年には基準が引き上げられることが決まっているため、住宅ローン控除対象にもしないという衝撃的な措置であり（2027年までに購入・建設すれば13年間の住宅ローン控除の対象です）、住宅性能を現状からさらに引き上げて、2050年のカーボン・ニュートラルを必ず実現するという国の明確な方針が示されていると言えます。
したがって、今後数年のうちに新築住宅を購入・建設することを検討しているユーザーは、将来に向けた資産性を考慮して、住宅性能の基準を最低でも“GX ZEH水準”でイメージしておく必要があるでしょう。
加えて、2028年度からは土砂災害や洪水・浸水などのリスクが高い災害レッドゾーン地域（「土砂災害特別警戒区域」「地すべり防止区域」「急傾斜地崩壊危険区域」「浸水被害防止区域」）に新築住宅を建設すると、これも住宅ローン減税の対象外となることが決まりました。
ただし、同地域にすでに立っている住宅の建て替えおよび既存住宅の購入は引き続き控除の対象となりますから、これも新築住宅にはやや厳しい措置と言えます。
一方の既存住宅については住宅ローン控除が大幅に拡充！
一方の中古住宅にはほぼ新築住宅並みの優遇措置が用意されました。
まず、上記の通り控除対象となる住宅の床面積が40m2以上（内法面積：間取図に記載されている壁芯面積ではないことに注意）に緩和され、控除期間も13年間に延長されたことに加えて、中古でも長期優良住宅やZEH住宅など住宅性能が高いものを購入した場合は、元本上限額が3,500万円（子育て＆若者世帯4,500万円）に引き上げられます。
2025年度までは3,000万円が上限で子育て＆若者世帯への優遇措置もありませんでしたから、これも大きな拡充措置と言えるでしょう。
なお、中古住宅についても省エネ基準適合住宅は、元本上限額が2,000万円のまま（子育て＆若者世帯は新たに3,000万円）に設定されましたが、2028年以降は一般住宅と同じく元本上限額が一律2,000万円となります。
新築住宅は控除の対象外となるのに対して、中古住宅では2,000万円を上限として毎年最大14万円の控除が10年間（最大140万円）受けられます。これは新たに建設する住宅が排出する温室効果ガスを徹底的に削減したいという意図で、すでに建設されている住宅については、購入すれば住宅ローン減税の対象にするということですから、中古住宅に手厚い住宅ローン控除制度の一環であるとも言えます。
このように、住宅ローン減税制度が変更されると、2026年以降中古住宅市場が活性化するのはほぼ確実です。
また、中古住宅を購入して住宅性能を引き上げるリフォーム＆リノベーションを施せば、補助金（2026年：総額3,780億円規模）も別途支給されますから、2026年は“中古住宅＆リフォームの年”となることが期待されます。
是非、この制度変更をユーザーに周知して、購入者が安心して生活できる＆住宅性能を向上させた既存住宅の流通に尽力していただきたいと思います。
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