不動産会社が知っておくべき「省エネ性能表示制度」の実務対応ガイド
2024年4月1日に省エネ性能表示制度が始まったものの、手続きに不慣れなうえ実務の情報が不足し、広告などへの対応が進んでいない不動産販売・賃貸会社の方もいるかもしれません。
省エネ性能を表示できれば、建物の価値が顧客にわかりやすく伝わり、成約への後押しが期待できます。そのため、早急に手続きを進め、広告に省エネ性能を掲載することが望ましいでしょう。
本記事では、省エネ性能表示制度の手続きの進め方や、省エネ性能ラベルの取扱い、既存建物オーナーへの提案などを解説します。
省エネ性能表示制度の概要
省エネ性能表示制度は、建物の売主・貸主が販売や賃貸を行う際に省エネ性能を表示することで、顧客が省エネ性能を基準に建物を選べるようにする制度です。
対象となるのは、2024年4月1日以降に建築確認申請を行う新築建物や、再販売・再賃貸される建物です。
これらの建物の販売・賃貸を告知する新聞や雑誌の広告、チラシ、パンフレット、インターネット広告などに、省エネ性能を示すラベルを表示することが努力義務とされています。
この義務が課されるのは、対象建物の売主・貸主・サブリース事業者です。さらに、事業としてアパートやマンションの売買・賃貸を繰り返し行っているオーナーも含まれます。
省エネ性能ラベル・評価書の取得と運用の流れ
広告などに建物の省エネ性能を表示するには「省エネ性能ラベル」を取得する必要があります。このラベルは、エネルギー消費性能や断熱性を星の数やマークで表し、視覚的にわかりやすいデザインになっています。
また、併せて発行される「省エネルギー消費性能の評価書」には、建築物の概要と評価結果が記されています。こちらは、顧客との商談時に、省エネ性能を詳しく説明する資料として活用できます。
ここでは、ラベルと評価書の取得方法と、取得後の運用方法を紹介します。
省エネ性能を評価する
「省エネ性能ラベル」や「省エネルギー消費性能の評価書」を取得するには、まず建物の省エネ性能を評価する必要があります。
評価の方法には、建物のエネルギー消費量や断熱性能（外皮性能）の計算・評価を行う「WEBプログラム」を利用する方法と、国が告示する「仕様基準」を使って計算する方法があります。
WEBプログラムには、住宅用の「エネルギー消費性能計算プログラム」と、住宅以外の建物用の「非住宅建築物に関する省エネルギー基準に準拠したプログラム」があるため、建物の種類によって使い分けましょう。
仕様基準は、国が告示（※）している、建物の省エネルギー性能を簡易的に判定するための基準です。
※（2026年1月9日現在、住宅用のみ告示）
いずれの方法も、事業者が設計者に評価を依頼します。依頼する設計者と相談し、適切な方法で評価を行いましょう。
ラベル・評価書を発行する
省エネ性能の評価後、販売・賃貸事業者は「自己評価」または「第三者評価」のいずれかの方法で、省エネ性能ラベルと評価書を発行します。
自己評価の場合は、住宅性能評価・表示協会のサイトで必要事項を入力し、ラベル・評価書を発行します。
費用もかからず、手続きも比較的簡単ですが、設計者が行った評価をそのまま利用するため、客観性が低いという指摘もあります。
一方の第三者評価では、設計者が評価結果について評価機関に申請し、審査を経てラベルなどの交付を受けます。代表的な第三者評価には、BELS（ベルス：建築物省エネルギー性能表示制度）があります。
事業者が設計者に依頼して行った評価に対して外部の審査が行われるため、省エネ性能の信頼性を高められるというメリットがあります。一方で、自己評価に比べ手間や費用がかかる評価方法です。
どちらの評価方法を選ぶかは、スピード・コストと信頼性のどちらを重視するかを基準に検討するとよいでしょう。
仲介事業者へ送付する
省エネ性能ラベル取得後に重要なのが、元付け・客付けの仲介事業者が関わる場合のラベル共有です。メールなどでラベルの画像データを送付し、広告などに掲載してもらうよう依頼します。
手間は増えますが、複数の媒体に表示されるほど建物の評価が広がり、集客や成約の後押しになります。仲介各社へのラベル送付と掲載依頼は、漏れがないよう確実に進めましょう。
広告などへ掲載する
省エネ性能ラベルは、新聞・雑誌広告、折り込みチラシ、パンフレット、インターネット広告などに掲載することができます。また、レインズなどのBtoBサイト（事業者間サイト）にも掲載可能です。
掲載にあたってはラベルの視認性に注意し、サイズが小さくなりすぎないようにしましょう。国の資料では、紙面広告では横幅60mm程度を目安にするとしています。
ただし、紙面の制約が大きい場合（目安：A4相当以下）は、必ずしもラベルを掲載する必要はありません。
また、広告を行わない販売・賃貸の場合は、顧客への説明用の資料などに表示するようにします。
制度に従わない場合のリスク
表示制度は努力義務のため、「対応しなくても大丈夫」と考える方もいるかもしれません。しかし、制度に従わないままだと競合との比較で不利になり、物件の収益や価値を下げてしまうリスクがあります。
顧客から敬遠される可能性がある
省エネ性能のラベルを掲載していないと、顧客から敬遠される可能性があります。
近年は電気代などの上昇もあり、住まいの維持費に目を向ける方が増えています。そうしたなかで、省エネ性が不透明な建物は「光熱費が高いのでは？」という懸念を持たれかねません。
制度の施行後、ラベルを掲示する建物が続々と増えています。今後は、ラベルを掲載していない時点で、その物件が候補から外されるおそれもあります。
国土交通大臣から勧告・公表・命令が行われる
販売・賃貸事業者が制度に従わず、省エネ性を表示していない場合には、国土交通大臣による勧告・公表・命令が行われる可能性があります。
勧告や公表などの対象になれば、物件のイメージが損なわれるだけでなく、コンプライアンスに対する企業の姿勢が問われるおそれもあるでしょう。
また、オーナーからの媒介契約の継続や、ほかの事業者による顧客仲介に影響することも考えられます。勧告などを受ける前に、制度に対応するようにしましょう。
既存建物に提案したい「省エネ部位ラベル」
省エネ性能が見えにくい既存建物でも、省エネ改修を行い「省エネ部位ラベル」を表示できれば、物件の価値を高められます。
ここでは、既存建物のオーナーに提案したい「省エネ部位ラベル」について解説します。
省エネ部位ラベルとは
省エネ部位ラベルとは、全体の性能評価が難しい既存住宅でも、規定の改修を行った部位の省エネ性を表示できる制度です。
対象になる部位は、窓や玄関ドア、外壁といった外気に接する材料と、節湯水栓や給湯器、太陽光発電などのエネルギー消費に関わる設備です。
ただし、発行のためには窓または給湯器のいずれかが含まれていなければなりません。玄関ドアや外壁だけでは発行できない点には注意しましょう。
部位ラベルは「どこを改善したか」が伝わりやすく、物件の価値をアピールする材料として使いやすい制度となっています。
オーナーに伝えるべき制度のメリット
既存建物のオーナーに、省エネ部位ラベルの取得につながる改修工事の了承を得るには、メリットをわかりやすく整理して伝えることが重要です。
1つ目のメリットは、ラベルを掲載できると、不動産ポータルサイトで競合と並んだ際に差別化できることです。
「光熱費を抑えやすい」「夏冬も過ごしやすい」といった強みを視覚的に示せるため、特に競合が多いエリアほど高い効果が期待できるでしょう。
2つ目のメリットは、家賃の値下げ交渉を受けにくくなる点です。省エネ性能が高いほど、家賃が同水準でも光熱費まで含めた実際の負担は軽くなります。
そのため仲介事業者は「トータルで見ると割安」と説明でき、値下げの話に引っ張られにくくなるでしょう。
他の改修とともに提案し建物の価値を高めよう
壁紙の貼り替えや外装塗装など、見た目を整える改修を予定しているなら、併せて省エネ部位ラベルの対象になる改修も提案してみましょう。
見た目の印象をよくするだけでなく、省エネ性も上がれば、光熱費や快適性を重視する今の顧客のニーズに合った物件になります。
美観と省エネの改修を同時に行うことで、建物の価値をさらに高められ、収益性の大きな改善が期待できることをオーナーに伝えましょう。
まとめ
省エネ性能表示制度は、建物の価値を視覚的に示すことで、売却や入居者獲得につながる効果的な取り組みです。
実務では、評価の取得からラベル・評価書の発行、事業者間の共有、広告などへの掲載までを確実に行うことが、効果を引き出すポイントになります。
また、既存建物のオーナーには、省エネ部位ラベルのメリットをしっかり伝えることで、省エネ改修実施の同意を得やすくなるでしょう。各制度を効果的に活用し、物件の収益向上に役立ててください。
