「築古物件で空き家状態が続いているものの、大きなリフォーム費用はかけられない」という理由で、築古物件の客付けに苦戦している担当者の方もいるのではないでしょうか。

このような貸しにくい物件を再生させる取り組みとして、国土交通省が普及を推進しているのが「DIY型賃貸借」です 。オーナーが初期投資ゼロで物件を貸し出し、借主は自分の好みに合わせて住まいをカスタマイズできるこの仕組みは、空き家問題解消の有力な手法とされています 。

そこで本記事では、DIY型賃貸の仕組みやメリット・デメリットを整理し、トラブルを未然に防ぐための契約実務などについて解説します 。

「DIY型賃貸借」とは、工事費用の負担者が誰かにかかわらず、借主の意向を反映して住宅の改修を行える賃貸借契約のことです。

築年数が経過した物件では、オーナーがリフォーム費用をかけても賃料収入での回収が見込めないため、現状のまま放置されるという状況が多く生じているのが現状です。このような背景から、国土交通省が普及を推進しているのが、この「DIY型賃貸借」です。

一般的にDIYというと日曜大工を想像しますが、DIY型賃貸借では、設備や造作の取り替えだけでなく、専門業者に発注して行うリノベーション工事も行えます。

はじめに、DIY型賃貸のメリット・デメリットを解説します。

次の表は、DIY型賃貸のメリットを、オーナー・入居者・仲介会社それぞれの立場からまとめたものです。

DIY型賃貸はオーナー・借主だけでなく、不動産会社にとっても新たなビジネスチャンスを生む可能性がある手法といえます。

一方で、通常の賃貸借契約とは異なるデメリットやリスクもあります。

デメリットの多くは、曖昧な口約束を排除し、適切な契約書と取り決め文書を作成することで未然に防げます 。次章ではトラブルを防ぐための契約実務について解説します。

DIY型賃貸借では、通常の賃貸借契約書に加え、DIYに関する取り決めを明確に文書化する必要があります。

国土交通省のガイドラインでは、トラブル防止のために「賃貸借契約書」「増改築申請書兼承諾書」「合意書」の3つの書面作成を推奨しています 。

まず、ベースとなる賃貸借契約書にはDIY特有のルールを反映できないため、特約条項を設けます。

具体的には、通常の賃貸借契約書における貸主の修繕義務や原状回復義務について、DIY部分に関しては適用除外とし、別紙の合意書に従うという特約を記載します 。

（参照：DIY型賃貸（家主向け）実務の手引き｜国土交通省）

この条項を入れることで、賃貸借契約書とDIYに関する個別の合意事項を法的にリンクさせることができます。

契約締結時に、借主が「何を・どこまで・どのように」改修したいかを申請し、オーナーがそれを承諾するプロセスを踏みます 。

ここで重要となるのが、増改築申請書に添付する「増改築等の概要」の作成です。

（参照：DIY型賃貸（家主向け）実務の手引き｜国土交通省）

以下のような内容を工事箇所ごとに明確にし、認識のズレを防ぎます 。

• 増改築の内容：具体的な工事箇所（リビング壁の塗装など）
• 施工方法：プロに頼むか自分で行うかなど
• 所有権の帰属：工事部分がオーナーのものか借主のものか
• 原状回復義務：退去時に元に戻す必要があるか
• 明け渡し時の精算：工事費用の請求権があるか

増改築等の概要表で取り決めた内容を、法的な権利義務として確定させるのが合意書です 。
以下の表は、特に押さえるべきポイントをまとめたものです。

（参照：DIY型賃貸（家主向け）実務の手引き｜国土交通省）

DIY型賃貸は、単なる空き家対策の手法にとどまらず、不動産会社にとって新たな収益の柱となる可能性があります。

ここでは、不動産会社にとってのDIY型賃貸の可能性について解説します。

DIY型賃貸の対象となりやすい築古の空き家は、賃料が安い傾向にあります。そのため、賃料の1ヶ月分の仲介手数料だけでは、手間に見合う収益を確保しにくいという課題がありました。

しかし、法改正により、長期の空き家などの媒介報酬額に関する特例が拡充され、低廉な空き家の媒介を行った場合、現地調査に要した費用などを原則の上限を超えて受け取ることが可能となりました（オーナーの承諾が必要）。

加えて、DIY型賃貸の仲介では、DIYの企画提案や空き家活用のアドバイスなど、通常の仲介業務の枠を超えたサポートが求められることもあります。

これらの業務を、媒介業務とは別のコンサルティング業務として別途報酬を設定することで、新たな収益の確保が可能です。ただし、実態のある業務に対する対価として、通常の媒介報酬とは明確に区別して契約する必要があります 。

（参照：「宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方」（通達）の改正｜国土交通省）

DIY型賃貸の提案を通じて、貸しにくい物件や長年放置されていた空き家の問題を解消することは、オーナーからの信頼獲得につながります。

オーナーとの強固な信頼関係を築ければ、将来的にその物件が売却される際の専任媒介契約や、ほかの物件の管理受託につながる可能性が高まります。

DIY型賃貸は、将来の売却・管理案件を引き寄せるための営業ツールとしても活用できるのです 。

DIY型賃貸は、オーナーにとっては初期投資ゼロで空き家を収益化でき、不動産会社にとっては新たな収益源につながる有効な手法です。

トラブルや契約上のリスクも、国交省のガイドラインに沿って適切な契約実務を行うことで低減可能です。

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