賃貸管理の現場で、頻繁に問題となるのが「修繕費を誰が負担するのか」という論点です。給湯器が壊れた、雨漏りが発生した、エアコンを交換した、入居者が棚や照明を取り付けた。こうした場面では、民法上の修繕義務、必要費、有益費、借地借家法上の造作買取請求権が関係します。

賃貸不動産経営管理士試験でも、この分野は頻出です。しかし、多くの受験生が苦手にするのは、言葉が似ているからです。「修繕」「必要費」「有益費」「造作」は、いずれも建物や設備に関する費用ですが、根拠条文、請求できる時期、金額の決まり方、特約で排除できるかが異なります。

賃貸借契約では、賃貸人は賃借人に目的物を使用収益させる義務を負います。その具体的な内容として、民法606条1項は、賃貸人が賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負うとしています。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になった場合は、賃貸人は修繕義務を負いません。

たとえば、経年劣化で給湯器が故障した場合は、通常、賃貸人側の修繕義務が問題になります。一方、入居者が誤った使用方法で設備を破損した場合は、賃借人の負担が問題になります。

実務では、故障原因の切り分けが重要です。経年劣化なのか、通常損耗なのか、入居者の故意・過失なのか。ここを曖昧にしたまま費用負担を決めると、後にトラブルになります。

賃貸物に修繕が必要になった場合でも、賃借人がいつでも自由に修繕できるわけではありません。原則として、修繕義務を負うのは賃貸人です。
もっとも、民法607条の2は、賃借人が賃貸人に修繕が必要であることを通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、相当の期間内に必要な修繕をしないとき、または急迫の事情があるときは、賃借人が修繕できると定めています。

たとえば、漏水が発生し、放置すれば下階にも被害が広がるような場合には、急迫性が認められやすいでしょう。一方、緊急性がないにもかかわらず、賃借人が独断で高額な工事を行った場合には、その費用全額を当然に賃貸人へ請求できるとは限りません。
管理会社としては、修繕依頼を受けた時点で、日時、故障状況、写真、見積書、オーナーへの報告、承諾の有無を記録しておくことが重要です。

必要費とは、賃貸物を通常の使用収益に適する状態に保つために必要な費用です。民法608条1項は、賃借人が、賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対して直ちに償還を請求できるとしています。

たとえば、賃貸人が本来修繕すべき給排水設備の不具合について、急迫の事情があり、賃借人が必要な修理費を支出した場合には、必要費償還請求が問題になります。
ここで重要なのは、「直ちに」請求できるという点です。有益費のように賃貸借終了時まで待つ必要はありません。ただし、その費用が本当に賃貸人の負担に属する必要費なのかは、原因や工事内容によって判断されます。

有益費とは、賃貸物の価値を増加させる費用です。民法608条2項は、賃借人が賃貸物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借終了時に、民法196条2項に従って償還しなければならないと定めています。

必要費と異なり、有益費は支出後すぐに請求できるわけではありません。請求できるのは、原則として賃貸借終了時です。また、償還額は、支出額そのものか、現在残っている増加価値かを問題にします。
たとえば、入居者が賃貸人の承諾を得て、建物の価値を高める工事をした場合、有益費として扱われる余地があります。しかし、単なる趣味の内装変更や、賃貸人の承諾を得ない改造は、有益費として当然に認められるわけではありません。

造作買取請求権は、借地借家法33条の問題です。同条は、建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合、建物賃貸借が期間満了又は解約申入れによって終了するとき、賃借人が賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るよう請求できると定めています。
ここで押さえるべき要件は、三つです。第一に、賃貸人の同意を得て付加した造作であること。第二に、建物賃貸借が期間満了又は解約申入れによって終了すること。第三に、請求額は「時価」であることです。

したがって、賃借人の債務不履行によって契約が解除された場合には、原則として造作買取請求は問題になりません。また、現行の借地借家法では、造作買取請求権は任意規定と解されており、特約で排除することができると整理されています。
事業用賃貸借では、造作買取請求権を排除する特約が置かれることも多いため、契約書の確認が不可欠です。

【図表】必要費・有益費・造作買取請求の比較

修繕、必要費、有益費、造作買取請求は、原状回復とも混同されやすい分野です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、退去時の原状回復について、裁判例や実務を踏まえた一般的な基準を示しています。同ガイドラインは、原状回復を退去時だけの問題ではなく、入居時の物件状況確認や契約条件の確認によってトラブルを防ぐべき問題として位置づけています。

一方、必要費・有益費・造作買取請求は、賃借人が支出した費用や付加した造作について、賃貸人にどの範囲で請求できるかという問題です。原状回復費用の負担と、費用償還・造作買取請求は、関連しますが同じ制度ではありません。

賃貸管理の現場では、法律上の結論だけでなく、証拠が重要です。修繕・費用償還・造作買取請求に備えて、次の資料を残しておくべきです。

• 故障や損傷の写真
• 発生日時と入居者からの連絡記録
• 賃貸人への報告履歴
• 修繕会社の見積書・請求書
• 工事前後の写真
• 賃貸人の承諾メール
• 賃借人の希望内容
• 契約書の特約
• 入居時チェックシート
• 退去時立会記録

特に、造作については「賃貸人が同意したか」が重要です。口頭のやり取りだけでは、後に争いになりやすいため、メールや書面で残すことが実務上の防衛策になります。

【予想問題】
賃貸借における修繕・費用償還・造作買取請求に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　賃借人が、賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対して直ちにその償還を請求することができる。

イ　賃借人が有益費を支出したときは、賃貸借の継続中であっても、直ちにその償還を請求することができる。

ウ　建物の賃貸人の同意を得て付加した造作であっても、賃借人の債務不履行により建物賃貸借契約が解除された場合には、賃借人は、原則として造作買取請求をすることができない。

エ　造作買取請求権は、現行の借地借家法上、特約によって排除することができない強行規定である。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

正解　2

ア　○　必要費は、賃貸物を通常の使用収益に適する状態に保つために必要な費用です。賃借人が、賃貸人の負担に属する必要費を支出した場合、直ちに償還請求できます。

イ　×　有益費は、賃貸物の価値を増加させる費用です。必要費と異なり、原則として賃貸借終了時に償還請求が問題になります。支出後直ちに請求できるわけではありません。

ウ　○　造作買取請求は、賃貸人の同意を得て付加した造作について、建物賃貸借が期間満了又は解約申入れにより終了する場合に問題となります。賃借人の債務不履行解除の場合には、原則として請求できません。

エ　×　造作買取請求権は、現行の借地借家法では任意規定と解されており、特約で排除することができます。事業用賃貸借では、この点が実務上特に重要です。