不動産仲介・管理会社において、「賃貸物件の次の入居者が決まらない」というのは、つねに直面する課題の一つです。「空室対策を行いたい」というお悩みを抱える方も多いのではないでしょうか。

少子高齢化によって国内の人口減少が進んでいるいま、賃貸物件の需要も少なくなっていくと考えられます。不動産仲介・管理会社が安定して収益を得るためには空室対策を適切に行うことが欠かせません。

この記事では、賃貸物件の空室対策について解説します。

空室対策①：ターゲットの幅を広げる

賃料や敷金礼金を値下げしたり、入居条件を緩和したりすることで、ターゲットの幅が広がり短期間での契約や入居希望者の集客が期待できます。

【具体例1】賃料や敷金礼金の値下げ

ターゲットの幅を広げる方法として、賃料や敷金礼金といった、入居者側の費用負担を軽減することが挙げられます。

賃料や敷金礼金などの費用は、物件選びの重要な要素の一つといえます。周辺エリアの相場と乖離（かいり）しないように、適正な賃料に見直すことが重要と考えられます。

また、敷金礼金を減額・廃止することで入居者の初期費用を抑えることができます。これにより契約までの期間が短縮されることや、予算の都合による契約の断念を回避することが期待できます。

そのほか、賃料や敷金礼金とは別に、費用負担を軽減するさまざまな制度を導入する方法もあります。

▼入居者の費用負担を軽減する制度例

• フリーレントを導入する
• 仲介手数料の割引・無料キャンペーンを実施する

▼注意点

費用に関する制度の変更には、物件オーナーの了承を得る必要があります。賃料の見直し・変更を行う際は、物件オーナーと連携のうえ、収支のシミュレーションを十分に行い、賃料や敷金礼金の見直しを行うことが重要といえます。

【具体例2】入居条件の緩和

入居条件を緩和することも、ターゲットの幅を広げる一つの方法です。

入居条件が厳しく設定された賃貸物件は、入居できる人が限られてしまいます。オーナーのなかには、賃料未回収やトラブルの発生を懸念して、入居条件を厳しく設定している方もいるのではないでしょうか。

入居条件を緩和して多様な人を受け入れることで、入居が決まりやすくなり、空室期間を短くする効果が期待できます。

▼入居条件の緩和例

• 年金暮らしの高齢者を受け入れる
• 外国人労働者を受け入れる
• ペット可賃貸物件にする
• 2～3人のルームシェアを認める

▼注意点

目的やターゲットを定めないまま入居条件を緩和すると、適切な入居者管理を行えなくなり、結果的に物件価値が下がってしまう恐れがあります。

また、多様な人を受け入れることで、入居者間のトラブルやクレームが発生する可能性も考えられます。入居条件を緩和する際は、物件の管理体制やトラブル対応についての方針・ルールを定めておくことが重要といえます。

空室対策②：差別化を図る

自社物件の付加価値を高めることで、競合他社との差別化が図れるため、入居希望者を集客しやすくなると期待できます。

ここからは、競合他社との差別化を図る方法について解説します。

【具体例3】入居者ターゲットの絞り込み

入居条件を緩和して幅広い入居者を募集するのとは反対に、賃貸物件の入居者ターゲットを絞って、競合他社との差別化を図る方法もあります。

間取りや設備、立地などが同条件の賃貸物件は、競合他社との差別化が図りにくくなります。一つのコンセプトを設けて、あえて特定のターゲットに絞ることで、競合他社が減り、ニッチなニーズを持つ入居者を集めやすくなります。

▼入居者ターゲットの絞り込み例

• ペットと暮らせるマンション
• DIYやセルフリノベーションができるマンション
• 女性の一人暮らし向けの高セキュリティマンション
• 高齢者向けサービス付きマンション

▼注意点

ターゲットを絞り込む際、物件の条件・デザインをよくしようとこだわりを詰め込みすぎると、設備投資に膨大なコストがかかる可能性があります。リフォームや改装にかかる費用と収益のバランスを考慮しながら、差別化戦略を立てることが重要です。

【具体例4】入居者サービスの拡充

入居者サービスを拡充させることも、競合他社と差別化を図る一つの方法です。

賃料や敷金礼金が据え置きの場合でも、入居者サービスを拡充させて付加価値を高めることで、入居者に選んでもらいやすくなります。

▼入居者サービスの拡充例

• 無料のインターネット設備を導入する
• 宅配ボックスを設置する
• 電気やガス、給湯器などのトラブルサポートを行う
  
  

▼注意点

入居者サービスを拡充させるためには、新たな設備機器の導入や人材の確保が必要になるケースもあります。入居者対応を外部に委託する場合は、継続的なコストがかかる点についても考慮しておくことが重要です。

空室対策③：イメージアップを図る

不動産ポータルサイトや広告内の物件写真、内見方法を見直して、イメージアップを図ることも空室対策につながります。

【具体例5】物件写真の見直し

賃貸物件を探す際に、物件写真が印象を左右することがあります。「自分にとって必要な設備があるか」「内装はどうなっているか」など、入居者によって重視するポイントは異なります。

レインズや不動産ポータルサイトを見た人が物件の詳細を把握できるよう、豊富かつ鮮明な物件写真を掲載することが重要になります。

▼物件写真の見直し例

• 複数の角度から撮影した部屋内部の写真を掲載する
• こだわっている箇所、導入設備などをピンポイントで撮影する
• 家具やカーテン等を配置して、生活感がイメージできる写真を掲載する

▼注意点

写真の枚数が少ない、画質が粗くて分かりづらい、クリーニング前の写真になっているといった場合には、物件の印象が悪くなってしまうことがあります。

部屋の内部や位置関係を理解しやすいように、水平・垂直、曇りのない写真を掲載することが大切です。

【具体例6】オンライン内見の導入

Webツールを活用してオンライン内見を行うことも、イメージアップを図る一つの方法です。

賃貸物件の内見は、営業担当者と入居希望者が実際に現地まで足を運ぶことが一般的といわれています。しかし、入居者のなかには、仕事や育児で内見する時間がない方や遠方に住んでいて内見が難しい方もいます。

オンライン内見を導入することで、直接内見できないことを理由に入居を決めかねていた方でも、物件の内部を確認できるようになるため、入居してもらいやすくなります。

▼オンライン内見の導入例

• ビデオ会議ツールを接続してリアルタイムに物件案内を行う
• ルームツアーの動画をホームページやSNSで公開する
• VR内覧サービスを導入する

▼注意点

オンライン内見の場合、直接物件を見ることができないため、実際の様子と異なる印象を与えてしまう可能性があります。

契約後のトラブルを防ぐには、事前に物件の間取りや写真、設備内容などを資料にまとめたうえで、公開・共有しておくことが重要です。また、希望に応じて、現地での内覧にも対応する必要があります。

オンライン内見・見学会については、こちらの記事で詳しく解説しています。こちらも併せてご覧ください。

 ≫ 集客率・顧客満足度の向上につながるオンライン見学会の開催方法

まとめ

この記事では、不動産仲介・管理会社の空室対策について、以下の項目で解説しました。

• ターゲットの幅を広げる
• 差別化を図る
• イメージアップを図る

空室が埋まらない場合、周辺エリアの賃料と比較・検討したり、ポータルサイトに掲載している写真を見直したりするなどの対応が求められます。空室になっている原因を把握したうえで適切な対策を実行することが大切です。

こちらのページでは、不動産仲介・管理会社のマーケティングに関するお役立ちコラムを掲載しています。こちらも併せてご覧ください。

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