「空き家管理ビジネスは儲からない」といわれる主な原因は、収益設計にあります。月額1万円前後の管理費だけに頼るモデルでは、受託件数を増やしても利益が残りません。

本記事では、空き家管理は儲からないといわれる構造的な理由と、管理を入口として黒字化につなげる事業設計のポイントを、不動産会社の視点から解説します。

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空き家管理の事業が儲からないといわれる理由は、管理費収入の低さと、業務構造が労働集約型であるという2点に集約されます。市場そのものは拡大しているため、原因は事業の設計側にあるケースが少なくありません。

巡回型の空き家管理サービスの料金相場は、月1回訪問のプランで月額5,000円〜10,000円程度です。ここから巡回スタッフの人件費や交通費、万一の事故に備える損害保険料を差し引くと、1件あたりの利益はわずかしか残りません。

報告書の作成や鍵の管理といった間接業務まで含めると、管理費単体では赤字になるケースもあります。

巡回業務は、現地での点検作業に加えて、物件間の移動時間が必ず発生する労働集約型のビジネスです。特に、受託物件が広範囲に散らばっていると、件数が増えるほど移動時間と交通費も比例して増えます。そのため、エリアを問わず件数だけを積み上げる方針では、利益率はほとんど改善しません。

薄利の単価にコストが比例する構造のままでは、規模の拡大が黒字化に直結しないのです。

空き家管理ビジネスを黒字化するカギは、管理を顧客接点の「入口」と位置づけ、収益の本体を周辺業務に置く事業設計への転換です。以下では、収益を生み出す3つの柱と、それを支える2つの実務改善に分けて解説します。

リフォームや売却・賃貸の仲介、相続関連の支援など、管理から派生する周辺業務によって収益化する方法があります。管理を通じてオーナーと継続的な接点を持つ不動産会社は、資産の処分や活用の相談を最初に受けられる立場にあります。

追い風となる制度改正も見逃せません。2024年7月1日以降、売買代金が800万円以下の「低廉な空家等」については、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受け取れる媒介報酬の上限が税込33万円となりました。ただし、適用にあたっては、媒介契約を締結する際に報酬額を説明し、依頼者の合意を得る必要があります。

また、各業務は必要な免許・登録・専門資格の範囲内で行わなければなりません。個別の法務・税務・登記相談については、弁護士・税理士・司法書士などの専門家と連携して対応しましょう。

（出典：国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラム」）

人手に頼らない仕組みの導入は、労働集約型の構造そのものを変えるうえで有効な対策です。遠隔で室内の温湿度や侵入を検知できるIoTセンサー（通信機能付きの検知機器）を設置したり、屋根点検にドローンを活用したりすると、巡回の頻度と人件費を抑えながら管理戸数を増やせます。

機器の導入にあたっては、自治体などの補助金を使える場合もあるため、併せて調べてみてください。

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対応エリアを絞る戦略も有効です。前述のとおり、広いエリアを対象に件数を闇雲に増やしても利益は残りませんが、同一エリア内に集約すれば移動コストを抑えることができます。移動時間が減って1日に巡回できる件数が増えるため、同じ人員でも売上を伸ばせます。

一定のエリア内でどれだけの件数を受託しているかを示す「受託密度」が、採算ラインを左右する重要な指標です。実務上は「1日の巡回ルートに何件組み込めるか」で捉えると管理しやすく、この件数が損益分岐点を直接動かします。

例えば、片道30分かかる物件を1日4件回る体制に対し、半径5km圏内に受託が集中している場合は移動が10分程度に短縮されます。その結果、同じ人員で1日8件前後の巡回が可能です。1件あたりの単価は同じでも、密度が上がるだけで売上は倍近くに変わります。

司法書士や税理士などの専門家、自治体の空き家相談窓口・空き家バンクとの連携体制を構築することも効果的です。管理・活用・売却について相談できる環境を整え、顧客からの満足度を高めれば、会社そのものの信頼度が高まります。

連携の一歩先の選択肢として、自社が「空家等管理活用支援法人」の指定を受ける道もあります。これは、市区町村の空き家対策を補完する法人を市区町村長が指定する制度です。指定を受けた法人は、オーナーからの相談対応や情報提供の担い手として位置づけられます。

ただし、指定基準や募集状況は自治体ごとに異なり、指定を受けることが案件の紹介や収益増を保証するものではありません。

（出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）

料金プランの階層化は、1件あたりの単価を高める方法の一つです。管理費だけで大きな利益を狙うことはできませんが、入口としての採算を合わせ、赤字を圧縮する手段としては有効です。

オーナーの要望に応じて選べる形にすれば、単価の引き上げと顧客満足向上を両立できます。

受託前の契約整備とリスク対策は、失敗を防ぐために欠かせません。具体的には、以下の3点を整えてから受託しましょう。

• 業務範囲と免責事項を明記した管理委託契約書を交わす
• 賠償リスクに備えて損害保険に加入する
• 写真付きの点検報告書をテンプレート化して品質を均一にする

点検義務の範囲や過失の有無によっては、受託者が契約上または不法行為上の損害賠償責任を負う可能性があります。契約書の整備と損害保険への加入はリスクを低減する手段ですが、責任そのものを当然に免除するものではありません。

国土交通省は、2024年6月に「不動産業による空き家対策推進プログラムについて」を策定し、受託前現況確認表や管理委託契約書の例を示しています。自社の契約書式の土台として活用するとよいでしょう。

（出典：国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラムについて」）

空き家管理は、市場規模のわりに担い手が育っていない領域です。総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は約900万戸・空き家率13.8%と、いずれも過去最高を更新しており、賃貸・売却用や別荘などを除いた、使用目的のない空き家だけでも385万戸に達しています。

一方で、空き家の管理の大半はオーナー本人や親族が担っており、不動産会社が関与している割合はごくわずかです。膨大な戸数がありながら専門事業者がほとんど入っていないこの「空白」こそが、参入余地の大きさを示しています。

さらに改正空家法では「管理不全空家等」の区分が新設され、市区町村長から勧告を受けた管理不全空家等の敷地は、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されます。つまり、オーナーにとって、空き家を放置するリスクは確実に高まっているといえます。

管理から活用・売却までワンストップで相談できる地域の窓口という位置づけを確立できれば、継続的な案件獲得を期待できるでしょう。

（出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」）

空き家管理ビジネスが儲からないのは、市場ではなく事業設計の問題です。管理を入口に周辺業務で収益化する、エリア特化で受託密度を上げる、士業・行政と連携して案件を生み出すという3つの転換で、黒字化の可能性を高められます。

併せて、テクノロジーによる効率化と管理プランの階層化で足元の採算を支える工夫も重要です。

事業を軌道に乗せる第一歩は、オーナーとの接点づくりです。「管理戸数ふえるくん」は、自社商圏のオーナー情報の把握から、名簿の取得、DM送付までをワンストップで行える営業支援ツールです。空き家管理をきっかけに管理戸数を増やしたい不動産会社は、導入を検討してみてください。