不動産の売買仲介営業では、売買契約の締結後、買主が決済を行うことで取引が完了します。

決済にあたって、残代金の支払いや登記書類の作成、鍵の引き渡しなどさまざまな手続きが発生します。スムーズに引き渡しを進めるには、営業担当者が必要な書類・用意するもの、手続きの流れについて理解しておくことが重要です。

この記事では、不動産売買契約の決済時に必要な書類・用意するもの、手続きの流れを解説します。

不動産売買契約の決済時に必要な書類・用意するもの

不動産売買契約の決済時には、売主・買主それぞれに必要な書類や用意するものがあります。それらが用意されていない場合、手続きが滞りトラブルに発展する可能性があるため、事前に顧客と共有しておくことが重要です。

売主が用意するもの

売主側は、所有権移転登記に必要な書類をはじめ、本人確認や金銭の受領に必要なものを用意します。

▼売主が用意するもの

• 権利証（登記済権利証・登記識別情報通知書）
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• 本人確認書類
• 固定資産税・都市計画税納付通知書
• 実印
• 着手金を確認できる預金通帳・キャッシュカード
• 仲介手数料（決済時に支払う場合に必要）
• 抵当権抹消登記申請書（抵当権を設定している場合）
• 不動産の鍵（鍵がある場合）
• そのほか（マンションの管理規約・建築確認済証・建築図面など）

なお、買主に引き渡す不動産に住宅ローン残債があり、抵当権が設定されている場合は、金融機関に連絡して抵当権抹消に関する書類の用意が必要です。

買主が用意するもの

買主側は、本人確認関連の書類と登記関連に必要なものを用意します。

▼買主が用意するもの

• 本人確認書類
• 実印・銀行の届出印
• 住民票（発行から3ヶ月以内）
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• 固定資産税・都市計画税清算金（住宅ローンを利用する場合は不要）
• 仲介手数料（決済時に支払う場合に必要）
• 残代金（住宅ローンを利用する場合は不要）

なお、固定資産税は、1年分を売主が前払いしているため、不動産の引き渡しのときに買主側が残りの日割り分を支払うことが一般的です。

不動産売買契約の決済の流れ

不動産売買契約の当日には、売主・買主のほか、不動産会社の担当者や司法書士、金融機関の担当者が集まり、決済手続きを行います。トラブルの発生を防ぐために、事前に当日の流れについて関係者で決めておくと安心です。

主な手続きの流れは、以下のとおりです。

①契約者・登記記録の確認

司法書士が同席のもと、売主・買主となる契約者と不動産の登記記録を確認します。

この際、契約者が本人かどうか、不動産登記に必要な権利証や実印などがそろっているかを確認して、所有権移転登記の提出書類を作成します。また、司法書士に登記を依頼するための委任状への署名・捺印も必要です。

②住宅ローンの融資実行・金銭の授受

本人確認と登記書類の確認が終わったら、住宅ローンの融資実行と金銭の授受を行います。

金融機関によって住宅ローンの融資が行われると、買主の預金口座に入金されます。入金が確認できれば、不動産の取引価格の残代金や清算金といった費用を売主に支払います。その後、売主の預金口座で着金確認が行われると、支払い完了です。

また、このときに固定資産税や管理費などの清算金の授受も行います。残代金や税金の支払いが完了したあとは、売主が買主に領収書を発行します。

③住宅ローン返済・抵当権抹消登記

売主に住宅ローンの残債が残っている場合は、金融機関に対して残りの返済が必要です。買主から残代金を支払ってもらったあとに、住宅ローン残債を返済します。

また、住宅ローンを完済したあとは、抵当権（※）の抹消登記手続きを行います。抵当権抹消登記の手続きは、住宅ローン完済後に自動で抹消されないため、注意が必要です。

※抵当権とは、住宅ローンの借り入れの際に不動産を担保にする権利のこと。住宅ローン返済が行われなかった場合に、金融機関が抵当権を実行して不動産を競売にかけることが可能。

④報酬の支払い

不動産の残代金や税金の支払いが完了したら、売主・買主は、それぞれ仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料、司法書士に報酬を支払います。

売買契約における仲介手数料は、取引額に応じて上限額が定められています。また、司法書士に対しては、報酬と登記費用の支払いが必要です。

なお、不動産売買契約における仲介手数料の上限については、こちらの記事で詳しく解説しています。

 ≫ 不動産仲介業のビジネスモデル | 基本の仕組みや種類を解説

⑤鍵・書類の引き渡し

最後に、売主から買主に、物件の鍵と必要書類の引き渡しを行います。

重要事項説明書や売買物件引渡証、鍵の受領証に売主・買主が署名捺印します。そのあと、重要事項説明書と鍵を買主に引き渡したら、決済手続きは完了です。

まとめ

この記事では、不動産売買契約の決済手続きについて以下の内容を解説しました。

• 決済時に必要な書類・用意するもの
• 決済の流れ

不動産売買契約の決済には、不動産の権利に関する書面や本人確認書類、印鑑証明書、税金に関する書類などが必要です。

漏れがあると、手続きが滞り登記手続きや決済ができなくなるため、不動産会社が売主・買主に事前に知らせておくことが重要です。

また、決済日の当日は、契約者のほか、金融機関の担当者や司法書士を含めて所有権移転登記の書類作成、金銭の授受などを行います。トラブルを防ぐためにも、関係者間で当日の流れについて取り決めます。

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