不動産の売買・賃貸を行う際に、売主・買主または貸主・借主（以下、依頼者）が直接取引をするケースは少なく、不動産仲介会社を挟むことが一般的です。

不動産仲介会社が契約者双方の間に入り、手続き・契約締結をサポートすることで、取引の適正化やトラブル防止などのメリットがあります。

現在、不動産仲介会社に勤めている人のなかには、キャリアアップや業務知識向上に向けて、「不動産仲介業のビジネスモデルの基本から理解を深めたい」という方もいるのではないでしょうか。

この記事では、不動産仲介業の仕組みや種類、仲介手数料などの基本知識について解説します。

不動産仲介業の仕組み

不動産仲介業は、依頼者の間に入り、取引を成立させる仲介役を担う業種です。

不動産売買・賃貸の取引では、取引相手を探したり、契約書を作成・締結したりと、さまざまな業務・手続きが発生します。

依頼者の双方が直接取引をすることも可能です。しかし、業界内のネットワークや専門知識がなく、取引相手が見つからない、または適正に契約を交わすことが困難といったケースも少なくありません。

不動産仲介会社が取引の仲介役を担うことで、依頼者の条件に応じた取引相手を探して、法令に基づいた適正な契約手続きを行えるようになります。

このように、不動産取引に関わるさまざまな業務・手続きを不動産仲介会社に依頼すると、労力削減やトラブル防止にもつながるため、依頼者にとってもメリットといえます。

また、仲介によって取引が成立した際は、依頼者が不動産仲介会社に仲介手数料を報酬として支払います。なお、不動産仲介業を行うには、宅地建物取引業（以下、宅建業）の免許が必要です。

不動産業界の種類や宅建業との違いについては、こちらの記事で解説しています。

 ≫ 【不動産業界】不動産業の種類とは？ 業務内容や宅建業との違いを解説

不動産仲介業の種類

不動産仲介業には、売買と賃貸の2種類があります。ここでは、それぞれの仕組みや業務フローについて解説します。

①売買仲介

売買仲介とは、不動産の売主と買主のどちらか一方の仲介役となり、売買取引を成立させることを指します。

売買仲介の一般的な業務フローは、以下のとおりです。

▼売買仲介の業務フロー

　1.不動産仲介会社が依頼者と媒介契約を交わす

　2.取引相手を探す

　3.取引相手と契約交渉を行う

　4.売買契約書を作成・締結する

　5.決済・引き渡しを行う

上記フローの1において、売買仲介で依頼者と交わす媒介契約には、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介といった3つの種類があります。

これらの媒介契約には、ほかの仲介会社に重複して依頼できるか、依頼者が取引相手を自己発見できるかなどの違いがあります。

3つの媒介契約の特徴をまとめると、以下のとおりです。

▼媒介契約の種類と特徴

②賃貸仲介

賃貸仲介とは、不動産の貸主と借主の賃貸借契約を仲介することです。

物件のオーナーから直接仲介の依頼を受けるケースと、オーナーが管理委託した管理会社から依頼を受けるケースがあります。

業務フローは、以下のとおりです。

▼賃貸仲介の業務フロー

　1.貸主（オーナー・管理会社）と媒介契約を交わす

　2.入居希望者の募集活動・物件紹介を行う

　3.入居希望者の審査を行い、賃貸借契約を締結する

　4.物件の引き渡しを行う

なお、賃貸仲介の媒介契約では、複数の不動産会社が物件を紹介できる一般媒介と、特定の一社のみに仲介を依頼する専任媒介を結ぶことが一般的です。

仲介手数料の上限

不動産仲介業では、売買や賃貸の契約を成立させることで、媒介契約を締結した依頼者から仲介手数料を報酬として受け取ることが可能です。この仲介手数料は法律によって上限額が定められており、売買仲介と賃貸仲介で異なります。

ここでは、売買・賃貸における仲介手数料の上限について解説します。

売買仲介の場合

売買仲介の場合は、不動産の取引額に応じて仲介手数料の上限が定められています。取引金額を以下の3つの区分に分けて、仲介手数料を計算します。

▼仲介手数料の計算方法

国土交通省『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』を基に作成

物件価格が2,000万円のケースを例に計算すると、以下のようになります。

▼例：取引額が2,000万円の場合に受け取れる仲介手数料の上限

（出典：国土交通省『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』）

賃貸仲介の場合

賃貸仲介の場合の仲介手数料は、“家賃の1ヶ月分＋消費税”が上限と定められています。ただし、ここでいう家賃1ヶ月分＋消費税という上限は、貸主・借主の双方から受け取れる仲介手数料の合計額となります。

貸主・借主の双方の仲介を同じ仲介会社が行う場合は、双方から受け取れる仲介手数料の上限はそれぞれ0.55ヶ月分（家賃50％＋消費税5％）となることに注意が必要です。

▼家賃が5万円の場合に受け取れる仲介手数料の上限

（出典：国土交通省『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』）

まとめ

この記事では、不動産仲介業のビジネスモデルについて、以下の内容を解説しました。

• 不動産仲介業の仕組み
• 売買仲介と賃貸仲介について
• 仲介手数料の上限

不動産仲介業は、不動産取引において、依頼者の間に入り、契約を成立させる役割を担います。

依頼者にとっては、契約までの手続きを省略できるほか、適正な取引を行える、取引相手とのトラブルを防止するメリットがあります。また、仲介会社は、契約を成立させることで、仲介手数料を報酬として受け取ることが可能です。

ただし、売買仲介と賃貸仲介の2種類があり、それぞれ業務フローや仲介手数料の上限が異なるため、両者の違いについて理解しておくことが重要です。

LIFULL HOME'Sでは、不動産会社さまの経営や業務にお役立ていただけるさまざまな情報を発信しております。

 ≫ 業務お役立ちコラム　経営・マネジメント