不動産事業者が知っておくべき「連帯保証人制度」とは？ 民法改正による変更点・対策方法を解説
不動産事業を営んでいると、契約書を交わす際に連帯保証人が必要となるときがあります。
連帯保証人に関連した民法は2020年4月に新しくなり、旧法とはさまざまな面で異なる点に気をつけなければなりません。
本記事では、不動産事業者に関係のある連帯保証人制度や、民法改正での変更点や対策について解説します。
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不動産事業者が知っておくべき連帯保証人制度とは
連帯保証人とは、主に債務を負う人がお金を返せなかったときに、代わりに同一の責任を負う契約をした人のことです。
2020年の民法改正を受けて、連帯保証人に関する取扱いが変わりました。改正された民法には賃貸・売買に関する事項もあり、不動産事業者側も改定内容の理解が求められます。
不動産事業者は主債務者や連帯保証人から質問を受けることも多いため、連帯保証人制度について説明できるようにしておくとよいでしょう。
民法改正された「連帯保証人制度」の変更点
連帯保証人制度は、2020年4月以降から改正法が適用されています。事業用賃貸では連帯保証人制度を利用するときがあるため、変更内容を確認しておきましょう。
ここからは､具体的な変更点や新設された制度について解説します。
個人を連帯保証人につける場合、極度額の設定が必要
連帯保証人が個人のときには、極度額と呼ばれる連帯保証人の責任限度額の設定が求められるようになりました。
民法が改正される前は、連帯保証人が未来の債務を無制限に担保する根保証が主流でした。個人が連帯保証人として根保証契約を行う場合は、個人根保証契約と呼びます。
根保証は連帯保証人が想定以上の責任を負うケースが多く、見直す必要があると指摘されてきました。
2020年の民法改正によって、売買契約において個人根保証契約とするときには、支払いの責任を負う金額について上限の設定が必須に変わりました。
極度額が設定されていない契約は無効になったり、連帯保証人に責任が移ったとしても回収できなかったりします。
連帯保証人を設定する場合には、必ず極度額を設定しましょう。
主債務者から連帯保証人へ情報提供をする義務がある
民法改正で、主債務者は自身の財産情報を連帯保証人に提供するという義務が設定されました。主債務者が詳しく伝える義務のある内容は、以下の3つです。
・財産と収支の状況
・主債務のほかに債務はあるのか、ある場合はその金額と履行状況
・債権者に担保を提供する際の有無や担保提供の内容
これらの情報提供は、主債務者と連帯保証人の間で行われます。情報提供がなかったり、情報提供が不十分だったりしたときは、連帯保証契約が無効になる場合もあります。
そのため不動産事業者は主債務者任せにはせず、取引先の代表と連帯保証人との間で情報がしっかり共有されているかを確認しましょう。一般的には、情報提供を確認したという項目を契約書の条項の中に取り入れる形で確認が行われています。
情報提供の確認が求められる例を紹介すると、売買契約の相手会社の連帯保証人がその会社の社長以外の場合です。連帯保証人が個人の場合は、相手会社の社長が連帯保証人を担う場合が多くあります。そのようなときは、会社の財産情報は社長が把握しているため、情報提供に関しては大きな問題はありません。しかし、引退後の社長や、そもそも外部の人間が連帯保証人の場合には、情報共有が必要だといえるでしょう。
債権者から連帯保証人へ情報提供をする義務がある
債権者から連帯保証人へ情報提供をする義務は、民法改正で新設されたルールです。
先ほどは主債務者から連帯保証人への情報提供が義務化されたと紹介しましたが、そちらは債権者が対象ですので混同しないようにしましょう。
債権者は賃貸契約では不動産事業者のことで、不動産事業者は連帯保証人から質問があったときに回答する義務があります。質問があった内容に関しては、必ず回答するようにしましょう。
考えられる例としては連帯保証人だった社長が退職して、債権者がどのような対応をしているのかを確認ができなくなり、債権者に問合せるケースです。このような問合せがあれば、連帯保証人に丁寧に説明をします。
また債務者の支払いが遅れ、期限の利益を喪失したときに、通知する義務があります。期限の利益とは契約の中で未払い分が発生した場合に、契約期間中のすべての支払いを直ちに行わないといけない状態のことです。
たとえば7月から9月の契約をしたとします。本来は月末払いという契約であっても、期限の利益喪失条項が入っていると、7月の支払いだけでなく8月、9月分の支払いも直ちに求められる状態です。
万が一この状態になったときには、連帯保証人にも連絡を入れましょう。
不動産事業者ができる「連帯保証人制度」改正後の対策
ここからは、民法改正を受けて不動産事業者ができる対策方法を紹介します。ぜひ、参考にしてみてください。
極度額を契約書に必ず記載する
不動産事業者は、極度額を契約書に必ず記載します。記載を忘れると、連帯保証人の契約が成立せず、不要なトラブルを引き起こす可能性があります。契約書のフォーマットを差し替えて、極度額を記載する欄を作るようにしてみてください。
なお極度額の設定は自由である一方、額が大きすぎると、保証人が引き受けられない可能性が出てきます。負担額の高いほうが、事業主側にとってはメリットが大きいといえますが、しかし、連帯保証人側にとっては大きな負担となってしまいます。
限度額の設定に悩むときは、国土交通省の参考資料や裁判の判例を参考にして設定することがおすすめです。
更新時に極度額の提示を行う
改正前の契約書を更新するときには、改正された民法に従った内容に変更しなければなりません。旧制度の場合は極度額を設定する必要がなく、設定していない契約が大半でしょう。
しかしそのままの状態で更新すると極度額の提示がなく、効力が発揮されない可能性があり、不動産事業者としてはリスクを抱えたままです。
更新時に忘れず、極度額の提示を行ってください。その際に､民法が改正された旨も伝えるとよいでしょう。
連帯保証人を複数人設定する
連帯保証人を個人に設定するときは、連帯保証人の負担を考慮し、複数人の連帯保証人をつけることもおすすめです。
連帯保証人は1人でなければならないという決まりはなく、複数人を設定することも可能です。
不動産事業者のリスク軽減、連帯保証人の負担軽減の観点から、連帯保証人を複数人設定することなどについて検討してみるとよいでしょう。
この方法は、限度額として提示されている金額が高く、連帯保証人が決まらない場合にも有効です。
まとめ
連帯保証人制度は、民法改正を受けて、さまざまな変更点が加えられました。民法の改正内容を正しく理解して、リスクを減らす取り組みが大切です。
連帯保証契約を結ぶ場合、追加された義務は確実に履行し、また連帯保証人側の負担を軽くするための施策を実施することが重要です。
主債務者や連帯保証人と法の改正点を確認し、リスクをうまく回避するための対策を取りましょう。
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