2024年から変わる住宅ローン減税の制度 留意すべきポイントは？
LIFULL HOME’S総研の中山です。
2023年6月中旬、国交省から2024年以降の住宅ローン減税の変更点について資料が公表されました。
≫ 住宅ローン減税省エネ要件化等についての説明会資料
これは新築住宅を購入予定、もしくは中古住宅を購入して外皮（屋根や外壁ほか）を含む大規模なリフォーム＆リノベーションを実施しようと考えているユーザーにとっては、とても重要な変更となります。
国交省が住宅ローン減税において省エネ性能を必須条件化
2022年に住宅ローンの控除率が年1％から0.7％に引き下げられた際、主に減税制度を補完し、また省エネ住宅の普及を促進する目的で、住宅性能（主に省エネ性能）の違いによって年末の住宅ローン元本の上限に段階的な差が設けられました（それ以前は長期優良住宅であるか否かのみでした）。
2024年からその控除元本の上限が引き下げられると同時に、いわゆる一般住宅：特に省エネ性能について基準に達していない新築住宅は、なんと住宅ローン減税の対象外、つまり新築住宅を建てても買っても住宅ローン控除が全く受けられなくなるのです。
2022年に制度変更が実施された際には、一般住宅は2024年以降も元本の上限が2,000万円、控除期間が13年から10年に圧縮されるとのことでしたが、それが一気に対象外となりました。なお、2023年中に建築確認を受けた一般新築住宅、および2024年6月までに竣工している一般新築住宅については上限2,000万円、期間10年で住宅ローン控除の対象となります。
この制度変更は「改正建築物省エネ法」と密接な関わりがあり、同法が施行される2025年4月以降は原則としてすべての建築物について省エネ基準への適合が義務化されますから、施行に先立って省エネ基準に適合した住宅を増やすため、住宅ローン減税においても2024年1月から省エネ基準に適合していることを必須要件化した、と資料にうたわれています。
この省エネ基準に適合していることの証明には、建設住宅性能評価書もしくは住宅省エネルギー性能証明書が必要です。どちらも住宅を購入・建築したユーザーが単独で取得することは困難ですから、設計者、施工者、仲介事業者のサポートが必要です。
新築住宅については極めて大きな制度変更を実施…では中古住宅は？
新築住宅においては2025年4月の省エネ基準適合義務化を待たず、省エネ適合を住宅ローン減税の必須要件とすることで事実上制度変更を前倒ししたことになります。これは2050年のカーボン・ニュートラル実現および2030年までに温室効果ガスの排出26％削減（2013年度比）に向けての施策が遅々として進まず、現状では温室効果ガスの削減が目標を下回っていることが背景にあります。
住宅・不動産分野での温室効果ガス削減目標は2021年に見直され、新築建築物・住宅の省エネ性能の向上を根拠として2割増の約889万klと設定されており、全体（約6,240万kl）の14.2％に増えていますから、その意味でも新築住宅の省エネ性能の向上は“待ったなし”の状況にあると言えるでしょう。
では、一方の中古住宅に関する住宅ローン減税制度はどうかというと、2022年の変更以降は変わりがありません。すなわち、長期優良住宅などの認定省エネ住宅を中古住宅として購入した場合は、住宅ローン控除の元本上限が3,000万円で年0.7％の控除が10年間適用されますから、10年間最大で210万円の控除を受けることができます。
さらに認定省エネ住宅以外の一般住宅においても、元本上限が2,000万円に減額されますが、同じく年0.7％の控除が10年間適用され、10年間最大で140万円の税控除が受けられます。
新築の一般住宅は住宅ローン減税の対象外にされてしまうのに、中古の一般住宅は変わらず控除の対象であることに違和感を覚える方もいらっしゃるかと思いますが、これはひとえに住宅建設が環境に与える負荷の大きさによるものです。
木造住宅は新築の場合平均で約230㎏/m2の温室効果ガスを排出し、鉄骨造はその約2倍、鉄筋コンクリート造は約2.5倍とされていますから、環境負荷は極めて高く、今後可能な限り長く使用する住宅の性能を新築時に高く設定しておくこと（＝省エネ基準に適合させておくこと）は大変重要ですが、中古住宅＝既存住宅のため、上記の住宅・不動産分野での温室効果ガス削減目標の対象ではありません。
したがって、中古住宅を購入・取得して省エネ改修を実施した場合に相応の補助金を出して、新築住宅とは違った方法で省エネ対策を推進しているのです。
今後、住宅性能、特に省エネ性能の違いによって住宅ローン減税制度、補助金制度、さらには住宅ローン優遇金利の適用場面においても明確に区分されるようになります。住宅性能が高いと購入時のコスト（イニシャルコスト）も相応に高いため、そのハードルを超え難いユーザーがいることも事実ですが、光熱費などのランニングコストが安価に抑えられること、また補助金も様々用意されていることなどをユーザーに伝え、より“お得に快適に”生活できる住宅購入をぜひサポートしていただきたいと思います。
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