2025年12月16日、法務省は不動産登記の際の国籍情報の提供を義務化すると発表しました。具体的には、2026年度以降、登記申請書への国籍記入や、国籍を証明する公的書類の提供が求められる見込みです。

これに伴い、不動産会社では書類確認の厳格化や契約条項の見直しなど、実務面での対応準備が急務となっています。本記事では、不動産登記の変更点と不動産会社が取るべき対策などを解説します。

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2025年12月16日、法務省は不動産の所有権移転登記にあたって、国籍情報の提供を義務化する方針を発表しました。これは外国人による土地取得の実態把握を目的とした施策であり、売買や相続などで不動産を取得する際、すべての申請者に国籍情報の提供が求められます。

不動産登記に関する新しい制度では、登記申請書に国籍記入欄が新設されます。施行は、2026（令和8）年度早期の予定です。登記申請者はパスポートや住民票など、国籍を確認できる本人確認書類を提出する必要があります。

デジタル庁は2027年度を目処に、収集した国籍情報を一元管理するデータベースの整備を予定しています。「不動産関係ベース・レジストリ」と呼ばれるこのシステムを活用し、関係省庁間で情報を共有する仕組みが構築される計画です。

今回の改正では、外国人だけでなく日本人も国籍申告の対象となる予定です。外国人のみを対象にした場合、外国資本が日本国籍を持つ人物を名義人として不動産を取得する事例を捕捉できません。また、帰化した元外国人と生まれながらの日本人を区別することも困難です。

そこで、実効性の観点から全申請者を対象とする方針が採用されました。

収集された国籍情報は、プライバシー保護の観点から登記簿には記載されません。登記簿は、法務局で第三者が閲覧できる公文書であるためです。

国籍情報は行政内部での利用にとどまり、「検索用情報管理ファイル」として登記官が管理します。一般の不動産取引において、取引相手の国籍が公開されることはありません。

国籍記入の義務化と並行して、不動産会社も投機的取引への対策を進めています。一般社団法人不動産協会は2025年11月25日、購入したマンションの引き渡しまで転売を禁止する対応方針を正式に発表しました。

この方針では、契約書や重要事項説明書に引き渡し前の転売禁止条項を明記し、違反が発覚した場合は契約解除や手付金没収などのペナルティを科すことを求めています。

引き渡しまでの転売とは、契約から引き渡しまでの期間に価格が上昇した場合に、利益を得る目的で第三者に転売する行為を指します。投機的取引が新築マンション価格を押し上げる要因になっているという指摘があることから、このような規制が設けられることになりました。

2024年4月1日に、外国人に関する不動産登記制度が改正されました。主な変更点は、外国人個人のローマ字氏名の併記や海外居住者の国内連絡先登記、外国法人の設立準拠法国登記の3点です。

2026年度から始まる国籍記入義務化への対応を考えるうえでも、現行ルールの正確な理解が不可欠です。

外国人が不動産の所有権登記名義人となる場合、カタカナまたは漢字表記に加えて、ローマ字（大文字のアルファベット）での氏名併記が必須となりました。

この改正により、パスポートや在留カードに記載されているローマ字氏名との照合が容易になり、本人確認の精度が大幅に向上しました。また、本人確認手続き自体がスムーズになるメリットもあります。

ローマ字氏名を証明する書類としては、国内居住者の場合は住民票の写し、海外居住者の場合は有効期間内のパスポートの写しが必要です。パスポートの写しには、原本と相違ない旨の記載と本人の署名または記名押印が求められます。

海外に居住する日本人や国内に住所がない外国人、外国法人が不動産の所有者となる場合、国内における連絡先の登記が義務付けられました。これは行政機関や利害関係者が所有者と円滑に連絡を取れる体制を確保するための措置です。

国内連絡先には、親族や友人のほか、不動産会社・税理士・司法書士などの専門家も指定できます。個人を連絡先とする場合は氏名と国内住所、法人の場合は名称と国内住所または営業所の所在地が登記されます。

国内連絡先を指定できない場合には、「国内連絡先となる者がない旨」を登記します。実務上は、不動産の固定資産税納付などの観点から、納税管理人を指定するケースが一般的です。

日本で登記されていない外国法人が不動産を取得する場合、その法人が設立された国（設立準拠法国）を登記することが新たに義務付けられました。設立準拠法国とは、その法人の設立根拠となる法律が属する国のことです。

この情報を登記することで、外国法人の法的性質や規制状況をより明確に把握できるようになりました。

登記に必要な書類としては、設立準拠法国の政府が発行した住所証明書や、法人の設立を証明する書面の写しなどが求められます。なお、これらの書類には日本語訳の添付が必要です。

国籍記入義務化や転売禁止の方針により、不動産会社には新たな対応が求められています。外国人顧客との取引は今後も増加が見込まれるため、社内体制の整備が欠かせません。

外国人が買主となる取引では、通常の売買に必要な書類に加えて、国籍や在留資格を証明する書類の確認が必要です。在留カードやパスポート、住所証明書などを事前にリストアップし、取引開始時に提示を求める体制を整えましょう。

海外居住者の場合、住所証明書として宣誓供述書が必要になるケースがあります。宣誓供述書とは、本人が居住地の公証人や在日大使館・領事館の面前で住所を宣誓し、その事実を証明する書類です。日本語訳の添付が必要な点も、買主に事前説明しておくことが重要です。

外国人への重要事項説明では、日本語版が正本となります。外国語訳を参考資料として提供することは可能ですが、法的効力は日本語版が持つ点について、理解を得る必要があります。

重要事項説明書や契約書には、「日本語版を正本とし、翻訳版と齟齬がある場合は日本語版が優先される」旨を明記しましょう。また、紛争が生じた際の管轄裁判所は日本の裁判所とする条項を設けることが望ましいとされています。

一般社団法人不動産協会の方針を踏まえ、契約書や重要事項説明書に、転売禁止条項の追加を検討すべきです。具体的には、引き渡し前の売却活動を禁止し、違反時のペナルティとして契約解除や手付金没収などを明記します。

導入時期や対象物件は各社の判断に委ねられていますが、投機抑制という社会的要請に応える姿勢が求められています。特に都心部の新築マンションなど、投機的取引のリスクが高い物件に対しては、積極的な導入が望ましいでしょう。

2026年度から不動産登記時の国籍記入が義務化されるに伴い、不動産会社にも国籍確認書類の厳格なチェック体制の構築が求められます。一般社団法人不動産協会の方針を踏まえ、契約書への転売禁止条項の追加も検討する必要があります。

外国人による不動産取得は、今後増加していくかもしれません。新制度への適切な対応は、トラブル防止だけでなく、顧客からの信頼獲得にもつながるでしょう。早めの準備と社内体制の整備により、状況の変化をビジネスチャンスとして活かす姿勢が重要です。

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