不動産売買の仲介実務において、私道負担物件のライフライン引き込みに伴う「掘削承諾書」の取得は、取引の成否を分ける重要ポイントです。

2023年4月の民法改正で「設備の設置権・使用権」が新設されたことにより、法的には私道所有者の承諾なしでのインフラ工事が可能となりました。しかし取引実務では、依然として掘削承諾書の取得が求められます。

本記事では、新設された設備設置権の概要を紹介するとともに、法改正後も掘削承諾書が求められる理由や、承諾が得られない場合の対処法について解説します。

はじめに、私道負担物件が抱える権利関係の複雑さと、掘削承諾書が求められる背景を解説します。

私道にインフラ設備を引き込むにあたっては、私道の所有形態が主に以下の2つに分類されることをまず理解する必要があります。

• 共同所有型：1つの土地を複数人で共有している状態
• 相互持合型：私道全体が複数の土地に分筆され、各土地を単独所有している状態

共同所有型では、原則として持分価格の過半数の同意で掘削などの工事が可能である一方、相互持合型の場合、掘削するルート上の土地所有者全員から個別に承諾を得なければなりません。

このような権利関係の下では、掘削を頑なに拒否する所有者がいたり、法外な承諾料を請求されたりしてトラブルに発展するケースがあります。

また、相続登記未了などが原因で所有者を特定できない、あるいは所在不明の場合、工事の許可が得られず売買自体が進まない状況に陥ることがあります。

不動産取引の現場で掘削承諾書が必要とされる主な理由は、以下の3点です。

インフラ会社の要請
水道局やガス会社は私道所有者との工事トラブルや損害賠償リスクを避けるため、原則として承諾書の提出を求めます。

金融機関の融資条件
インフラを引き込めない土地は担保価値が大きく下がるため、貸し倒れリスクを低減するため、住宅ローン審査において承諾書の提出を要件とします。

取引の安全確保
承諾書を取得することで、工事の妨害や引き渡し後の近隣トラブルといった紛争を予防し、売主・仲介不動産会社の責任（契約不適合責任など）を回避します。

改正民法により、私道負担物件のライフライン引き込みに関する権利が明文化されました。 ここでは、新設された権利の概要と行使するための要件について解説します。

ほかの土地に設備を設置しなければライフラインの供給を受けられない土地の所有者に対し、必要な範囲で設備の設置・使用ができる権利が明文化されました（第213条の2）。

• 設備の設置権：自身の土地にライフラインを引き込むため、他人の土地に新たに設備を設置する権利
• 設備の使用権：すでに他人の土地に埋設されている設備を使用する権利

これまで解釈に委ねられていたこれらの権利が明文化されたことで、私道所有者の承諾なしに権利が成立することが法的に明確になりました。

承諾が不要になったとはいえ、他人の財産権を制限する権利であるため、無条件に行使できるわけではありません。

権利を行使するためには、以下の3つの要件を満たす必要があります。

（参照：民法改正と共有私道「ガイドライン」の改訂について｜法務省民事局）

これらの条件を満たさずに工事を強行すると違法行為となる可能性があるため、慎重な手続きが求められます。

設備の設置・使用によって私道所有者に「損害」が生じた場合、「償金（しょうきん）」の支払い義務が生じます。

ただし、ここでいう「損害」は実損害が生じた場合や設備設置によって所有者がその場所を使用できなくなった場合であり、地中配管のみで土地の利用を制限しないケースなどでは、所有者による償金の請求が認められないこともあります。

また、償金は損害への対価であり、掘削の同意を得るための「承諾料（ハンコ代）」とは異なります。そのため、客観的な損害額を超える承諾料を請求されても応じる法的義務はありません。

（参照：民法改正と共有私道「ガイドライン」の改訂について｜法務省民事局』）

法律上は事前の通知と償金の支払いを行うことで工事が可能でも、不動産仲介の現場では安易に承諾書の取得を省略することは危険です。

ここでは、改正後もなお掘削承諾書の取得が推奨される理由と実務上の対策を解説します。

なお、自治体によって擁壁の設置や補修に対する助成金制度を設けている場合があります。たとえば横浜市では、一定の条件のもと、がけ崩れの未然防止のための擁壁工事や解体除去費用として、上限400万円（対象工事費の3分の1などの条件あり）の助成を受けられます。

法律上認められた権利だからといって、一方的な通知のみで工事を行うと、将来的な近隣関係に悪影響を及ぼしかねません。

ライフライン設備は、その後数十年間にわたって利用し続けるものであり、工事段階で所有者の感情を害してしまうと、工事や車両通行の妨害、将来の建て替えや売却時のトラブルを招くおそれがあります。

仮に所有者が工事を妨害したとしても、自力救済（実力での排除）は違法です。裁判所に妨害排除を申し立てるとなると、結果的に多くの手間や時間を要します。

こうした状況を避けるため、事前に十分な説明を行い、合意の証として承諾書を取得しておくことが大切です。

多くの金融機関では、リスク管理の観点から現在も通行・掘削承諾書の提出を融資条件としています。金融機関は、近隣住民と揉めるリスクを抱えた物件について、潜在的に担保割れのリスクがある物件と評価するためです。

将来的な近隣トラブルが起きにくいことの証明として、承諾書が求められるのです。

なお、売買契約時には、承諾書が得られないことに起因する融資否認を、通常のローン特約による解除事由として規定しておくと取引の安全を図れます。

私道所有者から承諾が得られない場合、まずは、「インフラ整備のための最低限の掘削は法律上の権利であること」を丁寧に説明しましょう。そのうえで、工事によって生じる損害に対して妥当な金額の償金を提示し、合意形成を図ります。

承諾書を取得できない事態に備えて、実務上は売買契約書に「停止条件」を盛り込むのが有効です。あらかじめ「期日までに承諾書を取得できない場合は契約を白紙解除とし、手付金を返還する」といった特約を設けることで、取引の安全を確保しましょう。

また、相続登記未了などで所有者が所在不明の場合は、民法第98条に基づく「公示による意思表示」を利用することで、通知義務を果たしたと見なす法的手続きが可能です。

ただし、「公示による意思表示」の申し立てには所在不明であることを証明する調査などが必要であり、完了までに数ヶ月程度かかることもあります。そのため、売買スケジュールの調整や、引き込みルートの変更の検討など、状況に応じた柔軟な対応が求められます。

民法改正により私道負担物件のライフラインに関する「設備の設置権・使用権」が新設されましたが、インフラ事業者や金融機関への対応も含めて、実務上の円滑な取引には、依然として掘削承諾書が欠かせません。

仲介担当者には、改正民法の知識を交渉のカードとしつつ、誠実なコミュニケーションによって土地所有者の合意を得ることが求められます。また状況に合わせ、承諾書取得を条件とする停止条件付契約やローン特約を用いて、取引の安全を確保することも必要です。

私道負担物件のような複雑な権利調整が求められる取引では、仲介担当者の対応力が売却の成否を左右します。

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