単身高齢者の賃貸需要が増加する一方で、室内での死亡事故や残された家財（残置物）の処理に関するリスクから、オーナーの入居承諾を得るのが難しいケースがあります。

こうした課題を法的な枠組みで解決し、単身高齢者の受け入れ体制を構築するために策定されたのが「残置物の処理等に関するモデル契約条項」です。

本記事では、この制度の基本的な仕組みや導入メリット、不動産会社がサポートすべき実務を解説します。

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「残置物の処理等に関するモデル契約条項（以下「モデル契約条項」）」は、単身高齢者が亡くなった後に発生する賃貸借契約の解除や、残置物処理の手続きを円滑に行うための枠組みです。

日本の法律では、入居者が死亡した場合、相続人が不明であっても、オーナーが独断で部屋の荷物を処分することは「自力救済の禁止」に抵触し、損害賠償を請求されるおそれがあります。このリスクを回避し、安全に物件の明け渡しを進めるための手段として、国土交通省と法務省が策定しました。

モデル契約条項は、1つの契約書だけで完結するものではありません。オーナーとの間の通常の賃貸借契約に加えて、受任者との間に2つの委任契約を結びます。

（出典：残置物の処理等に関するモデル契約条項の活用ガイドブック｜国土交通省）

• 賃貸借契約（賃借人とオーナー）
• 解除関係事務委任契約：賃借人が死亡した際、契約を合意解除する権限を第三者（受任者）に与える契約 （賃借人と受任者）
• 残置物関係事務委託契約：賃借人の死後、部屋に残された残置物の廃棄や送付などの処理を第三者（受任者）に任せる契約（賃借人と受任者）

賃借人が生存中に受任者を決めて委任契約を結んでおくことで、死亡を条件として契約に基づく代理権が発生する仕組みです。これにより、相続人がすぐに見つからない場合でも、適法な手順で物件の明け渡しや残置物の処理を進められます。

本制度の対象は、原則として入居時点で60歳以上の単身高齢者に限られます。そのため、制度の活用にあたっては、対象者の見極めに注意が必要です。

身元が確かな保証人がいる単身者にモデル契約条項を結ばせることは、賃借人に一方的な負担を強いると見なされ、契約自体が無効と判断されるリスクがあります（民法の公序良俗違反や消費者契約法に抵触する可能性）。

ただし、60歳未満でも、身寄りがなく緊急連絡先が確保できない場合などは、例外的に適用の余地があります。

モデル契約条項を活用することで、賃貸経営や管理業務において以下のようなメリットを得られます。

• 空室期間の短縮による経営安定

相続人が見つからない場合でも、受任者と契約解除や荷物の撤去を進めることができ、速やかに次の入居者募集に移行できます。

• 入居率の改善

単身高齢者の受け入れを敬遠するオーナーも少なくないなか、本制度を利用して安全な受け入れ体制を整えれば、拡大する高齢者需要を取り込み、物件の稼働率向上につながります。

• 管理会社の業務負担の軽減

万が一の際は、あらかじめ定められたルールに則って受任者が対応するため、管理会社は親族探しや残置物処分の調整に奔走する手間を省けます。

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モデル契約条項を活用する場合、不動産会社や管理会社がどのようにサポートをすべきか、実務の主な流れを解説します。

入居希望者に制度の目的を丁寧に説明し、同意を得たうえで契約手続きを進めます。

• 受任者の選定と契約締結

契約解除や残置物処理を任せる受任者を選定し、賃借人と受任者の間で解除関係事務委任契約・残置物関係事務委託契約を締結します。オーナーがその契約状況を確認したうえで、制度の特約を盛り込んだ賃貸借契約を締結します。

• 指定残置物リストの作成

入居時に、相続人などに確実に渡してほしい品（指定残置物）をリストアップします。加えて、対象の品にシールを貼るなどして一目で判別できるようにしておくと、後々のトラブルを防止できます。

（出典：残置物の処理等に関する契約書｜国土交通省）

入居者が亡くなった後は、事前に結んだ契約に基づき、受任者が中心となって手続きを進めます。主な手順は以下のとおりです。

• 死亡通知と契約解除

オーナーが死亡の事実を把握したら、速やかに受任者に通知します。連絡を受けた受任者は、代理権を行使してオーナーと賃貸借契約を合意解除します。

• 関係者立ち合いによる現況確認

オーナーや管理会社が立ち合う形で受任者が物件に立ち入り、室内の状況を確認し、写真などで記録を残します。

• 残置物の処理

契約解除から3～6ヶ月を目安に、指定されていない荷物（非指定残置物）の廃棄や換価を行います。生鮮食品など衛生上保管が困難なものについては、期間を待たずに即時廃棄が可能です。

• 処理費用の精算

荷物の処分にかかった費用は、残置物を換価して得た利益や、預かっている敷金から差し引いて精算します。残額があれば相続人に返還し、不足が生じた場合は相続人に請求します。

本制度を円滑に運用し、オーナーが単身高齢者の受け入れを進めるためには、不動産会社や管理会社のサポートが重要です。ここでは、不動産会社・管理会社に求められる役割を解説します。

まず、入居希望者や既存の入居者に本制度を正しく案内することが基本的な役割です。

高齢が理由で入居審査に通りにくい方に本制度を提案すれば、オーナーの抱える不安を払拭しやすくなります。 双方の合意形成を後押しすることで成約率の向上にもつながるでしょう。

また、すでに入居している高齢者に対しても、契約更新のタイミングなどに合わせて提案することができます。ただし、制度の利用はあくまで任意のため、導入を条件とした契約を迫ることは避け、丁寧に進める必要があります。

身寄りのない高齢入居者に代わって、不動産会社や管理会社が受任者の候補を探して紹介することも重要な役割です。

具体的には、自治体の指定を受けた居住支援法人などの第三者機関を紹介するなどです。2025年10月施行の改正住宅セーフティネット法によって、居住支援法人の業務に残置物処理が正式に含まれました。

管理会社自身が受任者を引き受けることも可能ですが、物件のオーナー自身を受任者にすることは避けなければなりません。オーナーが自ら荷物を処分できる状態になると利益相反に該当し、契約が無効になるリスクがあります。

モデル契約条項は、死後の法的な手続きを円滑に進めるためには有効な手段ですが、死後の発見が遅れたことによる部屋の汚損を防ぐには限界があります。

室内で亡くなった賃借人が長期間発見されなかった場合、異臭や汚損が発生し、高額な特殊清掃や原状回復工事が必要になるおそれがあります。そのため、不動産会社はモデル契約条項の提案にとどまらず、以下のようなサービスをオーナーに提案することも大切です。

• 見守りセンサーによる早期発見

通信機能を持ったLED電球やスマートメーターなどを活用して日常生活の中での異常を速やかに検知し、発見の遅れを防ぐ仕組みをつくります。

• 孤独死対応の保険による費用の補填

万が一、特殊清掃や大規模な原状回復が必要になった場合に備え、清掃費用や修繕費をカバーする少額短期保険に加入します。

残置物の処理等に関するモデル契約条項は、単身高齢者の受け入れに伴う法的リスクを解消し、賃貸経営を安定させるための有効な仕組みといえます。 見守りセンサーや少額短期保険などを組み合わせることで、発見の遅れによる汚損や修繕費用といったリスクにも備えることが可能です。

不動産会社が中心となって制度のサポートを行うことで、オーナーの不安を払拭しながら、高齢者の居住確保と賃貸経営の安定を両立させることができます。