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不動産に関する業種のなかでも、不動産賃貸管理業は自ら物件を持たずに収益を得るという点で、やや特殊な立ち位置にあります。もともと不動産事業を行っていた企業であっても、新たに管理業をスタートする際には、一から仕組みやルールを把握することが大切です。

今回は不動産賃貸管理業のビジネスモデルや成功のためにおさえるべきポイント、注意点などを見ていきましょう。

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不動産賃貸管理業のビジネスモデル

そもそも、不動産賃貸管理業とはどのような職業なのでしょうか。ここでは、基本的なビジネスモデルについて解説します。

不動産賃貸管理業の定義

国土交通省の定義によれば、『｢賃貸住宅管理業｣（不動産賃貸管理業）とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて管理業務（「賃貸住宅の維持保全を行う業務」又は「賃貸住宅の維持保全を行う業務」及び「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」を併せて実施する業務）を行う事業』とされています。つまり、貸主の代わりに住宅や家賃などの管理を行うのが、不動産賃貸管理業の主な役割ということです。

ただし、定義上、「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」のみを実施する事業は、｢賃貸住宅管理業｣に該当しないとされています。そのため、滞納家賃の徴収などを行う「家賃保証会社」とも異なる存在といえます。

不動産賃貸管理業の業務

不動産賃貸管理業の収益基盤は、物件のオーナーから受け取る「管理料」です。管理とは、具体的に以下のような業務内容を指します。

オーナーから物件を預かって運営を行うため、入居者の募集から対応、修繕対応などを幅広くカバーする必要があります。

成功するための4つのポイント

不動産賃貸管理業で成功するためには、場当たり的にスタートするのではなく、しっかりと戦略を立てて取り組むことが大切です。ここでは、成功のためにおさえておきたい4つのポイントをご紹介します。

商圏設定に力を入れる

安定的に管理依頼を獲得するためには、商圏を設定する段階から慎重に判断することが大切です。賃貸物件が多いエリアと持ち家の一戸建てが多いエリアでは、当然ながら管理業務の需要に大きな差が生まれます。

また、同一商圏内に存在する競合の有無や得意分野などによっても、営業のしやすさには違いが出ます。ニーズの高い立地であれば、長期にわたって安定収入が見込めるので、まずはエリアの特性をしっかりと理解したうえで商圏設定を行いましょう。

営業を専任化する

賃貸管理業といっても、安定した受注がある場合を除けば、営業活動も重要な業務の一つとなります。営業の仕事は管理業務と大きく異なるノウハウや考え方が求められるため、社内人員などの条件が許すのであれば、専任化する方がいいでしょう。

ただし、完全な専任化は「人材の替えが利かなくなってしまう」「社内にノウハウが蓄積されない」などのデメリットにもつながります。業務の属人化を防ぐためにも、情報共有やデータの保存・管理は丁寧に行い、できるだけプロセスの見える化を心がけましょう。

多角的な集客方法を検討する

集客方法については、ある程度の幅を持たせておく方がいいでしょう。物件の広告宣伝も賃貸管理業の重要な役割の一つであるため、デジタル集客も含めた多角的なアプローチを検討することが大切です。

きめ細かなフォローアップ体制を構築する

他社との差別化を図るうえでは、フォローアップ体制の充実に力を入れることも大切です。オーナーがどのような点に不安を感じているのかを丁寧に把握し、必要に応じて質問なども受け付けながら、じっくりと信頼関係を構築しましょう。

不動産賃貸管理業を行ううえでの注意点

不動産賃貸管理業では、大手ハウスメーカーや上場企業といったブランド力のある企業が競合相手となるケースもあります。この場合、同様の方法で集客をしようとしても、信頼度や知名度などで不利になってしまうため、思うような結果が得られない可能性が高いです。

小規模で賃貸管理業を運営する場合には、自社にしかない独自性を打ち出せるかどうかが重要なポイントといえるでしょう。

また、現在は人口に対して物件が供給過多になっており、入居率は全体的に下落傾向にあります。ビジネスモデルを構築する際には、こうした難しさもきちんと踏まえて、冷静にビジョンや方向性を見極めることが大切です。

地域の特性と立地が大きなカギとなる

不動産賃貸管理業は、地域の特性と立地が大きなカギになります。なぜなら、地域によって人口動態や産業構造が異なり、それによってどのような不動産が求められるかも決まってくるためです。

当然ながら、オフィス街を中心としたエリアであれば、オフィス系の管理業務を取り扱うほうが案件は獲得しやすくなります。賃貸不動産が住宅系、オフィス系、テナント系のどれに該当するかによって、ビジネスの基本的な考え方が変わってくるので注意が必要です。

オフィス系やテナント系の管理業務は、契約が長期化しやすいことから、収入の安定化を見込みやすいのがメリットです。一方、すでに管理会社が決まっているケースも多く、新規参入が難しいところです。

それに対して、住居系の不動産はオーナーが個人であることも多いため、オーナー自身による自主管理を続けているケースも少なくありません。この場合、オーナーの高齢化などにともない、管理会社が新たに依頼を受注できるチャンスも十分にあると考えられます。

収支計画の作成がとても重要

不動産賃貸管理業の場合、収入にあたる管理料の相場は変動が少ないのが特徴です。特にオフィス系やテナント系の不動産を管理する場合は、契約が長期間にわたって継続されるため、収支計画のシミュレーションは比較的行いやすいといえます。

ただし、どれだけ受注できるかは置かれている状況や社会情勢の動きなどによっても変わるため、綿密な計算が必要となります。金利動向や賃料の変化、自己資金と借入金のバランスなどの諸条件を踏まえて収支計画を作成しておくと、ビジネスモデルの確認やブラッシュアップを行ううえで役立つでしょう。

●記事のおさらい
​​​​​​​最後に、今回の内容をQ&Aで確認しておきましょう。

Q：不動産賃貸管理業とはどんな業種？
A：賃貸住宅のオーナーから委託を受け、不動産の管理や入居者対応、家賃などの管理をまとめて行うのが不動産賃貸管理業の役割です。場合によっては、広告宣伝を行って客付けなども行うケースがあります。

Q：不動産賃貸管理業の成功の秘訣は？
A：徹底した環境分析・競合分析による商圏設定が、成功を支える重要な第一歩となります。エリアによって物件数が多い不動産のタイプも異なるので、しっかりと情報収集を行ったうえで、最適なビジネスモデルを構築することが大切です。

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