賃貸物件の管理においては、さまざまな設備の修繕・交換も重要な作業です。賃貸物件の所有権はオーナーにあるため、設備費用の負担も基本的にオーナーが行います。

しかし、部位や状況によっては借主が費用を負担するケースもあり、細かなルールはやや複雑です。今回は「鍵交換費用」に関するルールについて、国土交通省のガイドラインをもとに解説します。

また、鍵交換費用の目安や注意点も併せてチェックしていきましょう。

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国土交通省の定めでは貸主負担

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、賃貸物件における原状回復に関する基本的な考え方がまとめられています。ここでは、鍵交換費用に関する考え方について見ていきましょう。

鍵交換費用は貸主が負担するのが妥当とされている

ガイドラインによれば、借主の故意・過失（紛失や破損）などがない場合は、基本的に「鍵交換の費用負担は貸主が行う」のが妥当であると示されています。一般的に、鍵交換が行われるのは前の入居者が退去するタイミングです。

このときの交換は物件管理上の必要性があることから、貸主が負担するのが妥当とされています。

最終的には個別での判断に任されている

しかし、ガイドラインはあくまでも「原状回復」に関するものであり、契約時ではなく退去時に注目しているのが特徴です。スムーズに手続きを進めるために、あらかじめ退去に関するルールを定めておき、トラブルを未然に防ぐというのがガイドラインの基本的なスタンスです。

このように入居時のルールを直接的に示しているわけではないため、契約時に入居希望者へ鍵交換費用を請求することは、必ずしもガイドライン違反にあたるわけではありません。

そもそもガイドラインは「一般的な基準をまとめたもの」であり、法的な強制力を持つものではありません。また、ガイドラインにおいても、「最終的には個別に判断されるべきものであること」との記載があります。

実際には、借主が入居時に鍵交換費用を負担するケースが多くあるようです。

鍵交換費用をめぐるトラブルを回避するポイント

鍵交換に関するトラブルは十分な予防措置を行うことで、発生のリスクを大幅に抑えられます。ここでは、トラブルを回避するためのポイントについて解説します。

部屋の確認は貸主・借主双方の立ち会いのもとで行う

鍵交換の費用を借主に負担してもらう場合、基本的には入居時に請求することとなります。しかし、入居者の不適切な使い方によって大きく破損しているケースなどでは、退去時にも交換費用を請求することも可能です。

この場合は後から費用負担を求めてもトラブルにつながる可能性が高いため、明け渡し時のチェックを貸主（あるいは管理者）・借主双方の立ち会いで行うことが大切です。

賃貸借契約書に特約を設けておく

トラブルを避けるためには、賃貸借契約書に鍵交換に関する特約をしっかりと設けておくことも大切です。契約書に特約を付記したうえで、後述する注意点をクリアしていれば、原状回復の範囲を超える修繕を負担してもらうことも不可能ではありません。
また、借主が鍵の交換を拒み、それによって損害が発生した場合に備えて、賃貸借契約書に損害賠償額を盛り込んでおくことも可能です。ただし、民法や消費者契約法の適用により、必ずしも有効であるとは限りません。

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鍵交換費用の目安

鍵交換の費用相場は、鍵のタイプによって異なります。ここでは、代表的な鍵の種類ごとに交換費用の目安をご紹介します。

シリンダーキー　1万円～1万5,000円

鍵の表面がギザギザしているのが特徴であり、古くから用いられてきた代表的な鍵タイプです。構造によってディスクシリンダーやピンシリンダー、ロータリーシリンダーなどの種類に分かれ、タイプごとに費用も若干変わりますが、全体的に安価で交換できるのが特徴です。

ディンプルキー　1万5,000円～2万5,000円

シリンダーキーの一種であり、鍵の表面にくぼみがついているのが特徴です。耐ピッキング性が高いというメリットがあり、比較的に新しい建物で用いられる傾向にありますが、鍵交換の費用はやや高めとなります。

カードキー　1万円～1万2,000円

磁気カードでできた鍵であり、耐ピッキング性が高く合鍵の作成も難しいのが利点です。簡易なものであれば、鍵交換費用も比較的に安く済みます。

ただし、オートロックなどの特殊な鍵は2万～4万円とさらに費用が高くなることもあります。

（参照：LIFULL HOME'S「マンションの鍵交換は必要？ 費用負担の相場や居住中の交換、紛失時の対処法」）

鍵交換費用に関する注意点

これまでに見てきたように、退去時に借主に対して鍵交換費用を請求する場合は、特約という形で賃貸借契約書にその旨を記載していれば有効なものとして取り扱われます。しかし、トラブルを避けるためには、いくつか注意しておかなければならないポイントもあります。

特約を設ける際の注意点

ガイドラインでは最高裁判所の判例を踏まえ、借主にとって不利な内容の特約を設ける際は以下のポイントを満たしておく必要があるとされています。

原状回復について借主に不利な内容の特約を設ける場合の用件

​​​​​​​このように客観的・合理的理由が必要となるため、たとえば入居時に鍵交換費用を請求したうえで、退去時にも特別な理由なく交換費用を負担してもらうといったことは不適切といえます。また、契約の段階で借主が特約の内容を理解したうえで義務負担に合意をしていなければ、特約を適用することはできません。

鍵交換費用の目安を示しておく

特約の用件で示されているように、借主に不利な内容を定める際には、負担金額が暴利的でないことが重要なポイントとなります。そのため、鍵交換費用を退去時に請求する可能性がある場合は、賃貸借契約を結ぶ段階で費用の目安を明示しておくほうが望ましいといえるでしょう。

●記事のおさらい
最後に、今回の内容をQ&Aで確認しておきましょう。

Q：賃貸物件の鍵交換は誰が負担するもの？
A：国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、借主による紛失や破損などがない限りは、貸主が交換費用を負担するのが妥当とされています。ただし、ガイドラインはあくまでも基準であり、個別の判断に任せられており、実際には借主が入居時に鍵交換費用を負担するケースが多くあるようです。

Q：鍵交換費用の目安は？
A：鍵交換の費用は、種類によって相場が異なります。古くから主流となっているシリンダーキーでは1万～1万5,000円程度、比較的に新しい物件で用いられるディンプルキーは1万5,000～2万5,000円程度、カードキーは1万～1万2,000円程度が相場とされています。

Q：賃貸借契約書に特約を設ける際の注意点は？
A：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、借主に不利な特約を設ける
際には、「必要性があり、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること」「借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること」「借主が特約による義務負担の意思表示をしていること」の3つの要件を満たす必要があるとされています。