法定更新とは？ トラブルを防ぐために管理会社が知っておくべき知識と対策
賃貸管理業務のなかでは、「更新手続きを忘れていた」「借主が応じなかった」などの理由で、意図せず「法定更新」が成立してしまうケースがあります。
法定更新とは、更新の合意を忘れていた場合などに、借主が住む場所を失わないように定められている借主保護のための強行規定です。
借主にメリットがある一方で、オーナーや管理会社にとっては、更新料の請求ができなくなる、保証人の責任が曖昧になるなどのリスクがあります。
この記事では、法定更新について、合意更新との違いや実際に起こり得るトラブル、未然に防ぐための対策について解説します。
法定更新とは？
法定更新とは、建物の賃貸借契約において、借地借家法26条に基づいて契約が自動的に更新される制度です。
具体的には、契約当事者が、期間満了の1年前から6ヶ月前までに、契約を「更新しない」あるいは「条件を変更しなければ更新しない」旨を通知しなかった場合、これまでと同じ条件で契約が更新されたと見なされます。
法定更新と合意更新の違い
「法定更新」が法律上、自動的に更新されたと見なされるものであるのに対し、「合意更新」は、貸主と借主の合意に基づいて更新（再契約）する方法です。
合意更新の場合、通常、管理会社が借主に更新案内書や更新合意書を送付し、手続きを行います。このタイミングでは、更新後の契約期間や契約条件について、当事者の合意のもと自由に定めることが可能です（ただし、契約期間が1年未満の場合、期間の定めがない賃貸借契約となります：同法第29条）。
一方、法定更新が成立した場合、契約は「期間の定めがない賃貸借契約」に切り替わります。また、この際には更新前の契約条件が継続されるため、更新に合わせての契約条件の変更は行えません。
法定更新とは、更新の合意を忘れていた場合などに、借主が住む場所を失わないように定められている借主保護のための強行規定です。具体的な発生事例やトラブルの防止策について解説します
法定更新が発生するケース
法定更新は、以下のようなケースで発生します。
・契約期間満了前に賃料や契約条件に関して合意に至らなかった
・貸主側から契約更新の通知がされなかった
・借主に契約更新の通知を送付したものの、期間内に手続きが行われなかった
・貸主が更新を拒絶する通知をした後も借主が建物の使用を継続し、これに対して貸主が遅滞なく異議を述べなかった
このように、通知の不備や手続きの滞りによって、意図せず法定更新が成立するケースがあります。
法定更新された後の契約
法定更新が成立すると、契約期間の定めがない賃貸借契約に切り替わります。以前の契約内容が引き継がれるため、賃料や共益費、解約予告期間、特約などに変更はありません。
また、契約期間の定めがない契約になると、契約の更新がなくなります。そのため、当初は契約期間を2年に設定していたとしても、法定更新後は原則として更新料を請求できなくなります。
このように、法定更新となった場合、賃貸経営における収益性や契約管理の柔軟性が失われるリスクがあります。
法定更新となった場合、更新後の契約は、契約期間の定めがない賃貸借契約となります
法定更新にまつわるトラブル事例
ここでは法定更新にまつわるトラブル事例を解説します。
更新料の請求を拒否される
法定更新時の更新料をめぐってトラブルとなるケースです。
合意更新の場合、貸主と借主の間で更新手続きが行われ、それに伴い更新料を請求する根拠も明確です。通常、契約書にも更新料の支払いについて明記されています。
一方で、法定更新の場合は、当事者間の合意も特段の事務手続きもなく、当然に契約が更新されます。ここで重要なのが、契約書に法定更新時の更新料について明記されているかどうかです。
過去の判例では、法定更新の更新料について以下のような判断が示されています。
合意更新であるか法定更新であるかを問わず、更新料を支払う旨を、一義的かつ具体的に規定された契約書を取り交わすことで合意していれば支払い義務は免れない |
つまり、法定更新でも、契約書に更新料の規定が明記されていれば請求は可能です。反対に、契約書に該当の規定がなければ借主からの支払いを拒否されるリスクがあります。
参照：公益社団法人 不動産流通推進センター｜不動産相談「建物賃貸借の更新時に賃借人が更新事務手数料を支払う約定における法定更新の場合の支払いの要否」
借主の都合で法定更新となってしまう
借主に契約更新の通知を送付しているにもかかわらず、借主が更新手続きを行わなかったことで法定更新が成立する場合もあります。
貸主が更新後の賃料や共益費などについて、新たな契約条件で合意を得たいと思っても、これまでの契約内容が継続されるため、意図しない内容での契約を継続せざるを得ません。また、契約内容によっては、法定更新に切り替わった後は更新料の請求ができない可能性があります。
本来であれば合意更新の余地があったものが、やむを得ず法定更新となると、後々トラブルになる可能性があります。
更新後の保証人の責任をめぐるトラブル
法定更新された賃貸借契約の債務について、保証人が引き続き責任を負うかをめぐって争いとなるケースもあります。
特に法定更新の場合は、当事者間の合意がなく、具体的な更新手続きが取られるわけでもないため、「連帯保証人として責任を負わない」といった主張がされやすいといえます。
この点について、過去の判例では、「特段の事情がない限り、更新後の賃貸借契約で生じた債務についても保証人は責任を負う」という判断が示されています。
建物賃貸借契約は、更新拒絶には正当事由が必要であり、双方の合意がなくても法定更新の適用によって継続される契約です。つまり、保証人も法定更新によって賃貸借契約が継続する可能性を予期すべきという判断です。
ただし、保証契約の中で「契約更新後の契約については保証しない」と明記されている場合など、「特段の事情」がある場合、保証人には責任が及ばない可能性があります。
参照：公益社団法人 全日本不動産協会｜賃貸相談「保証人が更新契約に署名していないときの責任」
法定更新に至った場合、後々においてトラブルとなる可能性があります
法定更新のトラブルを防ぐための対策
賃貸管理会社として、法定更新のトラブルを防ぐためにどのように対策すればよいのでしょうか。ここでは2つの対策を紹介します。
法定更新に関する条項を賃貸借契約書に明記する
賃貸借契約書にあらかじめ「法定更新時の更新料」や「更新後の保証人の責任」などを明確に規定することが重要です。
特に更新料については、契約書に規定がなければ請求する根拠を失ってしまうため注意が必要です。法定更新後、契約期間の定めがない契約として、5年、10年と賃貸借契約が続く場合、貸主は、その間一度も更新料の支払いを受けられないという事態に陥る可能性があります。
契約書に盛り込む規定としては、次のような文言が考えられます。
更新に関しては、合意更新、法定更新の種類を問わず、乙（貸主）は甲（借主）に対して更新料として新賃料の1ヶ月分に相当する額を支払うこととする。 |
保証人についても同様に「契約が法定更新された場合でも保証人の責任は継続する」と明記しておけば、法定更新後の債務に対する保証人の責任を明確化できます。
契約更新の業務フローを明確にする
賃貸管理業務においては、契約更新のスケジュール管理と手続きを標準化し、業務フローを明確にすることが大切です。契約更新の基本的な流れは次のとおりです。
1. 更新対象者の抽出
2.契約更新の意思確認（更新しない場合は、解約・退去精算業務へ移行）
3.更新料入金・書類返送の確認
4.対応完了
更新業務のトラブル防止のために、以下の点に注意して運用するとよいでしょう。
・更新予定の顧客が自動で抽出・通知されるシステムの設定
・借主への更新意思確認のための定型フォーマットを作成
・保証人との再同意や更新料の説明を記録として残す
情報の一元管理ができるクラウド型の賃貸管理ツールを導入し、人的ミスや手続き漏れのリスクを低減することも考えられます。
更新のご案内は抜け漏れがないように、また早めに通知するようにしたいものです
まとめ
法定更新は、一定の条件のもと、当然に賃貸借契約が継続される制度です。借主を保護する制度である一方で、更新料の請求ができなくなる、保証人の責任をめぐるトラブルになるなど、貸主側に不利益をもたらす可能性があります。
こうした事態を防ぐには、法定更新の規定を契約書内に明文化するとともに、契約更新の業務フローの整備が重要です。更新時期の管理を徹底し、合意更新を原則とする運用を構築することで、法定更新のリスクを最小限に抑えられます。
賃貸管理における収益性、オーナーからの信頼を確保するために、ぜひ参考にしてください。
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